The Light Waterfront 槟城全攻略 2026：它到底是什么，里面每一期住宅

它是一个总体规划，不是一栋楼。IJM 在牛汝莪东岸填海，从 2009 年开始分期开发，占地 152 英亩、永久地契，就在槟威大桥岛上桥头旁边。住宅先建：2012 至 2013 年的 The Light Linear 和 The Light Point，接着是到 2017 年完成的四期低层 Collection。之后才是较新的 The Light City 区：2025 年落成的 Mezzo，以及正在兴建的 Lightwater Residences。

商业部分现在才陆续到位。槟城海滨会展中心是全州最大的会展场地；约 160 万平方尺的 The Waterfront Shoppes 在 2026 年 10 月 29 日试营业；两家酒店 JdV by Hyatt 和 Galaxy Minyoun 规划在 The Light City 的综合塔楼里，开业日期改过好几次。

和 E&O 的混淆。E&O 在槟城的填海项目是丹绒道光的 Seri Tanjung Pinang 和 Andaman Island。两者都是上市发展商的海滨填海，所以常被混为一谈，但它们在岛的两边，产品和价位都不同。

已完工的各期为 2026 年二手叫价，新盘为发展商价格：

The Light Linear：已完工，约 RM85 万起，1,475 至 1,570 平方尺，328 户，2012 年。Mezzo：已完工，约 RM100 万起，1,033 至 1,367 平方尺，456 户，2025 年。The Light Collection I：已完工，约 RM130 万起，1,367 至 3,132 平方尺，176 户，2012 年。The Light Collection II：已完工，约 RM145 万起，517 至 3,617 平方尺，297 户，2014 年。

Merione Residences：发售中，RM157.8 万起，1,055 至 1,206 平方尺，145 户，2029 年。The Light Collection IV：已完工，约 RM173 万起，1,991 至 7,150 平方尺，98 户，2017 年。The Light Point：已完工，约 RM180 万起，1,830 至 4,090 平方尺，88 户，2013 年。The Light Collection III：已完工，约 RM190 万起，1,851 至 5,091 平方尺，190 户，2015 年。Lightwater Residences：兴建中，约 RM208.5 万起，1,152 至 3,186 平方尺，262 户，2029 年。

The Light Linear 是最便宜的入口：两栋 17 层、328 户三房，约 RM85 万起。Mezzo 是全新的选择，两房和三房约 RM100 万起，也是离商场最近的已完工住宅。Collection I、II、III 是整个区的低层核心，七到十一层，从小单位到接近有地房子大小的户型都有。The Light Point 是精品塔楼，28 层只有 88 户大单位。Collection IV 是最高端：公寓、复式顶楼和 19 间水上别墅，最高约 RM950 万。

二手市场是在这里买房最有力的理由。七期已完工，代表有真实成交可以比较、有不同面积和价位可选，而且可以先亲眼看过再付钱。

Lightwater Residences 是 The Light City 第二个、也是最后一个住宅项目：两栋 34 层共 262 户，2025 年 2 月以约 RM205 万起（每平方尺 RM1,780）推出。之后公布的价格上调到 1,152 平方尺两房约 RM208.5 万、1,410 平方尺三房约 RM264.2 万，每平方尺约 RM1,810 至 1,870，预计 2029 年第一季落成。

Merione Residences 在 2026 年 9 月 13 日推出：145 户半装修三房，约 1,055 至 1,206 平方尺，位于 11 至 39 楼，每层五户，价格 RM157.8 万至 194.3 万，预计 2029 年 12 月落成。

Merione Grand 是 Merione 大楼的商业部分：零售单位、店办和精品办公室，不是住宅。IJM 在 2026 年 9 月报告商业单位已全数售出，现在只能等二手。

珍珠线（Mutiara Line）在 2025 年 1 月 11 日动工，目标 2031 年 12 月通车，全长约 29.5 公里、22 个车站，从 Silicon Island 经机场和峇六拜工业区，沿东海岸到光大，再过海到 Penang Sentral。S15 站叫 Penang Waterfront（The Light），就在这个区旁边。

它是真的在建，不是纸上计划；但它是长期的利好。巴生谷的研究显示新车站对附近房价的溢价很小，所以请按今天的价值买房，把车站当作不用额外付钱的方便。珍珠线不经过北海岸——如果有人拿捷运来推葛尼道或丹绒道光的公寓，他说的车站并不存在。

槟岛外国人买分层公寓的门槛是 RM100 万。州政府征费在 RM100 万至 150 万为 1.5%，以上为 3%，另加统一 8% 的外国买家印花税，以及三到四个月的州政府批准。持第二家园（MM2H）的买家，住宅门槛是 RM50 万。

Lightwater、Merione Residences、The Light Point，以及 Collection I、III、IV 的每一户都过 RM100 万门槛。The Light Linear、Mezzo 和 Collection II 要逐一查，因为很多单位低于或接近 RM100 万。以 RM208.5 万的 Lightwater 单位计算，光是征费就约 RM62,550。

预算有限的家庭：The Light Linear，普通三房，常常不到 RM100 万。要新、要靠近商场：Mezzo，已完工，可以先验楼。要低层、安定：Collection I 或 II。大家庭要空间：Collection III、The Light Point 或 Collection IV。要新楼、长期持有：Merione Residences（较便宜、较小）或 Lightwater（较大、旗舰）。

以租金回报为先：这里不是最强的选择。按叫租计算，Mezzo 的小单位毛回报约 4% 至 5%，The Light Linear 约 3% 至 4%，大单位则不到 3%。

交通。牛汝莪在往第一座大桥的路上，高峰期很塞，商场开业初期还会更塞。请在平日早上八点去开一趟，不要只在星期天看房。

工程还没完。Lightwater 和 Merione 要到 2029 年才完成，部分住宅未来几年还要和吊臂做邻居，新房源也会和二手竞争。

密度差很多。88 户的 The Light Point 和 456 户的 Mezzo 是很不一样的居住环境，先想清楚你要哪一种。

填海地。这在槟城海滨很常见，工程也成熟；如果你在意，可以向管理处或发展商索取你那一栋的地质和沉降资料。

The Light Waterfront 已经不再只是承诺：住宅、会展中心，现在加上商场，都是真的。对大部分买家来说，最划算的是已完工的各期，可以看到真实景观，也可以查最近成交。先选适合你家的那一栋，再按景观挑单位。捷运是以后的加分，不是今天多付钱的理由。

总体规划、各期和推出资料来自 IJM Land 与 IJM Perennial 的公告，以及 The Edge、EdgeProp 的报道；Lightwater 价格和完工目标来自 EdgeProp 新加坡（2025 年 11 月）；Merione 资料来自 IJM Land 2026 年 9 月的推出公告。二手叫价来自 2026 年 9 至 10 月房产网站挂牌。捷运资料来自 MRT Corp 珍珠线网站。