The Light City 评测 2026：它不是一栋公寓，而是一个区——里面该买哪一栋

The Light City 由 IJM Perennial 开发，这是 IJM 与新加坡 Perennial Holdings 的合资公司，整个综合区的总值据报超过 RM45 亿。组成部分包括：

Mezzo：两栋 34 层共 456 户永久地契，两房和三房，约 1,033 至 1,367 平方尺，2021 年推出、2025 年落成。Lightwater Residences：两栋 34 层共 262 户永久地契，约 1,152 至 3,186 平方尺，2025 年 2 月推出，预计 2029 年第一季落成，IJM 称它是这个区的第二个、也是最后一个住宅项目。The Waterfront Shoppes：约 160 万平方尺、约 300 个店铺，10 月 29 日试营业。槟城海滨会展中心：全州最大的会展场地。酒店：JdV by Hyatt（156 间客房）和 Galaxy Minyoun（303 间客房）规划在一栋 34 层综合塔楼里，开业日期已经改过好几次。

隔壁、但不属于 The Light City 本身的，是 IJM Land 的 Merione 大楼，商业裙楼之上有 145 户 Merione Residences（预计 2029 年 12 月落成）；再加上较早的 The Light Linear、The Light Point 和 The Light Collection I 至 IV，组成整片海滨。

Mezzo 是已完工、比较亲民的选择。二手叫价约 RM100 万至 150 万，最便宜的单位比 2021 年开盘价高约一成。它是离商场最近的已完工住宅，叫租每月约 RM3,600 至 6,000，是区内出租条件最好的一栋。单位是毛坯交楼，要预留装修费。

Lightwater 是旗舰。开盘时每平方尺约 RM1,780，2025 年底的价格约 RM1,810 至 1,870，属于槟城最贵的新盘之一。你得到私人电梯厅、空中平台和最大约 3,186 平方尺的户型，但要等到 2029 年。

两者差距很大：Mezzo 每平方尺约 RM970 至 1,100，Lightwater 接近一倍。如果你看中的是 The Light City 的地段和配套，而不是全新旗舰，Mezzo 或旁边已完工的各期，同样的钱能买到大得多的房子。

过去，这里的买家一直在为还没建好的配套付钱。10 月 29 日起，最大的那一项开了。这让整个区更像一个完整的生活圈，也应该有助于出租，尤其是 Mezzo。但它也带来车流和人潮，周末和头几个月尤其明显；试营业也代表不是每家店第一天都开。

商场改变不了的是：单位的景观、户型、管理费，以及隔壁楼卖多少钱。买的是房子，不是开幕。

这个区就在槟威大桥岛上桥头旁边。实测道路距离（不塞车时，高峰期会更久）：理科大学约 5 公里，Queensbay 广场约 6 公里，乔治市光大约 10.5 公里，机场约 11 公里。

IJM 表示 The Light City 会直通珍珠线规划中的 Penang Waterfront（The Light）站，预计 2031 年 12 月通车。巴生谷的经验是新车站对附近房价的溢价很小，现在不必为它多付钱。

工程还没完。Lightwater 要到 2029 年、Merione Residences 要到 2029 年 12 月才完成，未来几年区内还会有吊臂。

大型综合区的车流。会展中心加上槟城最大的商场，活动日人潮不少。买来自住的话，问清楚你那一面是否对着进出道路。

价差很大。Mezzo 的 RM100 万和 Lightwater 的 RM350 万是不同的产品。同类比较，并查清楚同一栋楼最近的二手成交。

The Light City 终于变成 IJM 当初承诺的样子：住宅、会展中心，现在还有槟城最大的商场，之后还有捷运站。对大部分买家来说，价值在 Mezzo 或隔壁已完工的各期，可以亲眼看景观、查最近成交。Lightwater 适合想要全新旗舰、又等得到 2029 年的人。不管选哪一栋，先问清楚那个「The Light City 价格」指的是哪一栋楼。

综合区面积、总值、组成部分、Lightwater 推出资料和捷运直通来自 IJM Land 的项目公告；Lightwater 2025 年底价格和完工目标来自 EdgeProp 新加坡（2025 年 11 月）；商场与酒店资料来自 The Edge 和 IJM／Perennial 公告。Mezzo 二手价与租金来自 2026 年 9 至 10 月房产网站挂牌。道路距离以 OpenStreetMap 路线实测。