马来西亚产业盈利税（RPGT）计算器 2026
出售马来西亚房产时，卖家须按持有年限与身份缴付产业盈利税（Real Property Gains Tax，简称RPGT）。公民与永久居民第1至3年税率为30%，第4年20%，第5年15%，第6年起为0%；外国人第1至5年为30%，第6年起为10%。
使用下方的计算器，输入脱售价、购入价、持有年限与卖家身份，即时估算您的应缴RPGT与净所得。
马来西亚产业盈利税（RPGT）计算器 2026
估算您出售马来西亚房产时的产业盈利税。采用2026年税率。
仅供参考。公民的计算已包含RM10,000或收益10%（以较高者为准）的豁免。住宅单位的一生一次豁免未在此套用——申报前请先确认资格。
📲 与Zac讨论您的RPGT税务2026年RPGT税率表（按持有年限与卖家身份）
| 持有年限 | 公民 / 永久居民 | 外国人 | 公司 / Sdn Bhd |
|---|---|---|---|
| 第1年 | 30% | 30% | 30% |
| 第2年 | 30% | 30% | 30% |
| 第3年 | 30% | 30% | 30% |
| 第4年 | 20% | 30% | 20% |
| 第5年 | 15% | 30% | 20% |
| 第6年起 | 0% | 10% | 10% |
RPGT计算公式
应课税收益 = 脱售价 − 购入价 − 可扣除费用。
应缴RPGT = 应课税收益 × 适用税率。
可扣除费用包括：买入及卖出时的律师费、卖出时的中介佣金、买入时的印花税、真正提升房产价值的装修费（必须保留收据——重新粉刷及日常维修不算）、卖出时的广告费、估价费。
公民另享两项豁免：（1）一生一次的私人住宅豁免——建议策略性地用在RPGT最高的那次出售；（2）RM10,000或应课税收益10%（以较高者为准）的豁免——自动适用。
策略提示——第6年出售，而非第5年
对公民而言，第5年（15%）与第6年（0%）之间的差距是RPGT规划中最大的单一节税机会。以RM200,000的应课税收益计算，多持有一年可省RM30,000；RM500,000的收益则可省RM75,000。
持有年限以买卖合约（SPA）日期至买卖合约日期计算，而非订购表格或交房日期。外国卖家的税率在第1至5年高达30%，买方律师会预扣购买价的7%（公民与永久居民为3%，马来西亚公司三年内出售为5%）；若无意持有超过6年，投资马来西亚房产等于在与税率表对抗。
2026年马来西亚产业盈利税（RPGT）税率
税率由《1976年产业盈利税法令》附表五订明。适用哪一档，取决于卖方身份与持有年限——年限从购入日起算。
| 卖方身份 | 第1–3年 | 第4年 | 第5年 | 第6年起 |
|---|---|---|---|---|
| 马来西亚公民与永久居民附表五第一部分。第6年起的5%档已于2022年1月1日废除——公民持满六年出售，税率为零。 | 30% | 20% | 15% | 0% |
| 马来西亚公司、受托人、法人团体附表五第二部分。前五年与公民相同，但第6年起停在10%，而非归零。 | 30% | 20% | 15% | 10% |
| 非公民、非永久居民、外国公司附表五第三部分。外国卖家前五年一律30%，没有递减。 | 30% | 30% | 30% | 10% |
槟城卖家真正要留意的是第五年与第六年之间那道坎。公民第5年出售缴15%，第6年则完全免税——以RM300,000的净收益计，多等一年就省下RM45,000。外国卖家同样有这道坎，而且更大：30%降到10%，同样的收益差RM60,000。
买方须预扣的部分——第21B条
这是最常让卖家措手不及的一环。依法，买方律师必须从成交价中扣起一笔，并在60天内汇缴税务局——在任何人算清你实际该缴多少之前。
| 卖方 | 预扣比例 |
|---|---|
| 马来西亚公民或永久居民（个人） | 3% |
| 马来西亚公司，三年内出售2022年1月1日起由3%上调；第四年起回到3%。 | 5% |
| 非公民、非永久居民（个人） | 7% |
| 非在马来西亚注册的公司 | 7% |
注意：预扣是按成交总价计算，不是按增值部分。外国人出售一套RM1,500,000的槟城公寓，成交当下就被扣起RM105,000，即使最终税负远低于此，甚至为零。这笔钱是押金而非税款，税务局评估后会退还差额——但请按7%来安排现金流，而不是按你预估要缴的数目。
各项豁免，以及谁真正用得上
RM10,000 或收益的10%，以较高者为准
附表四第2段。自动适用于每一位个人卖家——公民、永久居民与外国人一视同仁；公司则完全没有。以RM400,000的应课税收益计，豁免额是RM40,000而非RM10,000，因为10%较高。
一生一次的自住房产豁免
可完全免除一套自住房产的全部收益，不论持有多久，以CKHT 3表格申请。仅限马来西亚公民与永久居民——外国屋主无法使用。一生只有一次，因此为了省下第二年的30%而用掉它，日后可能更亏。申报前务必先谈。
家庭成员之间的转让
配偶之间、父母与子女之间、祖父母与孙子女之间的赠与，视为无盈亏转让。兄弟姐妹之间不在此列——兄妹之间的转让属于一般出售，照常课税。每年都有家庭在这一点上吃亏。
表格与60天期限
买卖双方都须在出售日起60天内申报——出售日指买卖合约（SPA）签署日，不是交割日。逾期会被罚款，通常为应缴税额的10%，完全不申报者最高可罚至税额的三倍。
| 表格 | 由谁提交 | 用途 |
|---|---|---|
| CKHT 1A | 卖方 | 申报出售与收益 |
| CKHT 2A | 买方 | 申报购入 |
| CKHT 3 | 卖方 | 申请豁免 |
| CKHT 502 | 买方 | 透过MyTax的e-CKHT缴付预扣款 |
计税之前可以扣除的项目
RPGT课的是应课税收益，不是成交价。以下项目都先扣除——在槟城一套公寓上，差额动辄RM50,000以上的应课税收益，所以从买入那天起就要留好单据。
- 原始购入价，以及当时缴付的印花税与律师费
- 买入与卖出两次的经纪佣金
- 卖出时的律师费
- 确实提升房产价值的装修与改良——须由注册承包商开具正式收据，税务局不接受手写单据
- 购入与出售的相关杂费
维修与保养不可扣除，只有改良可以。为了好卖而重新粉刷不算；加建一个房间才算。
以槟城房价实算一次
一套丹绒道光公寓，以RM1,100,000购入，第四年以RM1,500,000售出，另有RM60,000有单据的费用。
| 步骤 | 公民 | 外国人 |
|---|---|---|
| 毛收益（1,500,000 − 1,100,000） | 400,000 | 400,000 |
| 减可扣除费用 | −60,000 | −60,000 |
| 应课税收益 | 340,000 | 340,000 |
| 减附表四豁免（RM10,000与10%取高） | −34,000 | −34,000 |
| 计税基数 | 306,000 | 306,000 |
| 第四年税率 | 20% | 30% |
| 应缴RPGT | RM61,200 | RM91,800 |
| 成交时买方预扣 | RM45,000（3%） | RM105,000（7%） |
请看最后一行。公民应缴RM61,200，但只被预扣RM45,000，等于还要另外补钱；外国人应缴RM91,800，却被预扣RM105,000，等于有RM13,200要退——而且要等。同一笔交易，两种完全相反的现金流问题。用上方的计算器套入你自己的数字。
资料来源：《1976年产业盈利税法令》附表四（豁免）与附表五（税率），并纳入截至2026年的各项财政法令修订；以及税务局e-CKHT申报规定。税率于2026年8月11日重新核实。以上为持牌房地产经纪提供的一般资讯，不构成税务意见——情况特殊的交易，请在申报前咨询税务代理。
常见问题
2026年马来西亚的RPGT税率是多少？
马来西亚公民与永久居民：第1至3年30%，第4年20%，第5年15%，第6年起0%。外国人：第1至5年30%，第6年起10%。公司（含Sdn Bhd）：第1至3年30%，第4至5年20%，第6年起10%。
产业盈利税如何计算？
应课税收益 = 脱售价 − 购入价 − 可扣除费用（律师费、中介佣金、有收据的装修费等）。应缴RPGT = 应课税收益 × 适用税率（按持有年限与卖家身份而定）。公民另享有一生一次的私人住宅豁免，以及RM10,000或收益10%（以较高者为准）的豁免。
为什么第6年出售比第5年更划算？
公民的税率从第5年的15%降至第6年的0%，完全免税；外国人则从30%降至10%。以RM200,000的收益计算，公民多持有一年可省RM30,000，外国人可省RM40,000。除非急需资金或市场明显下行，等到第6年出售几乎总是更好的选择。
出售房产后何时需要向税务局申报RPGT？
卖方须在买卖合约（SPA）签署日期起60天内向LHDN提交CKHT 1A表格，买方则提交CKHT 2A表格。买方律师会预扣购买价的3%（公民与永久居民）、5%（马来西亚公司三年内出售）或7%（外国卖家）作为RPGT预扣款，待税务局最终评估后多退少补。
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