2026年斯里丹绒槟榔房产指南——STP第一期 vs 安达曼岛（STP2）买家全攻略

E&O 透过子公司 Tanjung Pinang Development Sdn Bhd，持有槟城岛沿海极少数获批的大规模填海特许权之一——从海里填出 760 英亩土地，专门用来创造这个岛的自然地理条件已经无法提供的永久地契有地与度假级分层公寓供应。

STP 第一期填海（约 253 英亩，102.38 公顷）已于 2019 年 12 月完成，目前有 Shoreline、Canalside、Gurney Green 三个片区——永久地契、景观成熟、二手成交流动顺畅。

STP 第二期填海面积约 507 英亩（205.17 公顷），仍在进行中，预计 2028 年完成。E&O 在 2024 年 11 月公布 RM600 亿总体规划时，把这一期改名为安达曼岛，整个大盘预计需时约 30 年才能全面落地。

几个 2026 年的变化，比较项目前先纳入考量：马来西亚国家银行（BNM）在 2026 年 7 月 9 日的货币政策会议将隔夜政策利率（OPR）下调至 2.75%，是疫情后新低，你的购房力上限比 12 个月前明显提高。

2026 年财政预算案将外国买家 MOT 印花税提高为「统一 8%」，自 2026 年 1 月 1 日起生效（此前为 1–4% 分级税率），加上槟州岛区外国买家附加费 3%，外国买家的买入端交易成本大约占房价 11–12%。

Arica @ Andaman Island 已在 2024 年 11 月左右售罄发展商的全部单位，目前只能走二手市场——详见我的《Arica 评测》。The Meg 已在 2026 年完工，是安达曼岛目前唯一落成的分层公寓锚点。E&O 2024 年 11 月公布的 RM600 亿安达曼岛总体规划，是这个走廊会持续改善数十年、而非停在现状的最强信号。

这是买家最容易搞混的一个分野——同一个发展商特许权、同一段海岸线，但两种完全不同的产品逻辑。

STP1：填海已于 2019 年完成，是成熟大盘；产品以有地为主——排屋、半独立式、别墅——再加上成熟的分层公寓；入门价约 RM110 万（分层）到 RM750 万以上（别墅）；有地部分是住宅地契永久地契；景观与零售配套已经成熟；有地与较大分层单位轻松过外国买家门槛。

安达曼岛（STP2）：仍在施工，目标 2028 年完成；产品以更高密度的分层公寓为主，有地延伸产品仍在规划管线里；入门价约 RM60 万（分层）到未来管线的 RM360 万以上（有地）；已完工的分层多为商业 HDA 地契；配套尚未成熟，岛内部分区块仍是活跃工地；较小的分层单位常常落在外国买家门槛以下。

如果你的需求是「有地永久地契、成熟地址、家庭长持」——答案是 STP1。如果你的需求是「更新的 E&O 地址、较小的分层入场价、愿意为更长的资本故事承担建设期噪音」——那就看安达曼岛，但要清楚哪些还没建好。

这是整个卖点里最实在的部分：STP1 是槟岛最集中的永久地契有地聚落，没有之一。全岛没有第二个地方能给你这种密度的排屋、半独立式与别墅，全都建在住宅地契的永久地契土地上，原因很简单——全岛也没有第二片 253 英亩的填海海岸线。

入门点是Ariza 海滨排屋，约 RM270 万起，是岛上极少数真正面海的有地产品。Amaris，E&O 的三层排屋格局，约 RM400 万起，5+1 房带电梯——总价像公寓，但你买的是 5,262–6,540 平方尺的真正建地。

往上是 Avalon（约 RM330 万起）与 Acacia（约 RM370 万起），再往上是 Caspian（约 RM460 万起）与 Cayman Super Semi-D（约 RM610 万起）。顶端是别墅三部曲：Skye 约 RM400 万起，Abrezza 约 RM750 万起，旗舰 Martinique 约 RM670 万起，是整个大盘地块最大的一批。

想看这个有地组合逐项的详细拆解与每平方尺行情，我的《E&O 有地买家指南》写得更深。

STP1 的分层公寓锚点是海峡岸（Straits Quay）——这个游艇码头与零售商圈，给了整条走廊「周末生活方式」的说服力。两栋楼直接坐落在里面。

Andaman @ Quayside——2018 年完工，约 RM128 万起，每平方尺 RM1,200–1,500，与原始 Quayside 大楼共用度假甲板与私人水上乐园。大家口中不加区分讲的「Andaman」，通常就是指这栋。

18 East at Andaman——E&O 在 Quayside 的最后一期，2017 年完工，约 RM110 万起，每平方尺 RM1,000–1,500。是与 Andaman @ Quayside 完全不同的 210 单位大楼，但经纪常常把两者混为一谈——看房前先确认到底是哪一栋。

两栋都是永久地契，起价都稳稳过槟岛 RM100 万外国买家门槛。海峡岸本身的餐饮、周末市集与可散步长廊，是让这片区感觉「已经建好」而不只是「盖完」的关键。

安达曼岛的分层公寓故事比 STP1 更新、也更不成熟。

The Meg 是已完工的锚点——2026 年 5 月交房，两栋楼，1,020 单位加 14 个零售店铺，建筑面积 567–897 平方尺。二手叫价 RM60 万–78 万，约每平方尺 RM1,036–1,146。地契是商业 HDA，代表商用电费水费与不同的贷款成数——拿它跟 STP1 的住宅永久地契排屋比每平方尺之前，先把这点算进去。

Arica @ Andaman Island 开盘价 RM80 万起，已在 2024 年 11 月左右售罄发展商的全部单位——一栋 45 层高楼，380 单位，仍在施工中，预计 2027 年交房。现在市面上看到的都是屋主转售，不是发展商开售。出手前先确认卖家真的持有有效买卖合约（SPA）。

除了这两个，E&O 的开盘管线里还有更多楼栋，以及安达曼岛后期规划的有地延伸——这个大盘还在扩张，眼下看到的还不是最终样貌。

槟岛外国人购房最低价是 RM100 万，不会因地契种类或你看的是 STP 哪一期而改变。买入端上，外国人要付统一 8% 的 MOT 印花税加上槟州 3% 附加费，合计约占房价 11–12%。

STP1 的有地过这条线绰绰有余，其成熟的分层公寓（Andaman @ Quayside、18 East）也从 RM110 万–128 万起稳稳过关。安达曼岛较小的分层公寓才是真正吃紧的地方：The Meg 的价格区间上限约 RM78 万——落在门槛以下，所以那栋楼大部分单位是给本地买家的产品。我见过最常见的一个误会，就是买家看到「E&O、安达曼岛」就以为自动合格，却没先核对具体单位的价格是否过 RM100 万这条线。

Uplands International School 与 Dalat International School 都在 STP 各聚落的短程范围内——Uplands 离 STP1 核心区更接近步行距离，Dalat 车程约五到十分钟。Tenby International School 车程也不远，让这片区在国际学校配套上有真正的深度，这也是外籍与 MM2H 家庭一开始就锁定这里的主要原因。

医疗方面，Gleneagles 槟城与 Loh Guan Lye 专科中心都在约 15 分钟车程内，再加上稍远一点的 Island Hospital 与槟城安德申医院。对退休族或家庭买家来说，这样的私人专科医疗覆盖面算是相当合理。

E&O 2025 财年业绩显示营收 RM7.411 亿（同比增长 75%），净利 RM1.686 亿（同比增长 26%），未入账销售额 RM15 亿。加上 RM600 亿的安达曼岛承诺，这读起来像一家正在为未来几十年积极建设的发展商，而不是在管理一个衰退中的资产。

这一点在这里特别重要，因为一个总体规划社区的价值，取决于你入住之后周边还会盖出什么。30 年的建设周期意味着你今天买进的社区，只是故事的开头章节，不是最终成品——这正是把 STP、尤其是安达曼岛，当成长持逻辑而非短炒标的的理由。和任何上市公司一样，投入大笔资金前应先查阅最新财报。

跟葛尼道比，STP 的优势是有地供应——葛尼道是纯高楼品牌公寓走廊，完全没有有地产品；STP 是全岛唯一还能大规模买到这种产品的地方。

跟更大范围的丹绒道光走廊比，STP 是永久地契有地与总体规划生活方式的那一半；丹绒道光其余部分（Crown Penang、离码头较远的老二手盘）才是更平价的分层入门段。

跟峇都丁宜比，STP 在地契确定性与总体规划背书上占优；峇都丁宜赢在海滩可及性与更低的入门价，但租赁地契与老旧地契的比重更高。

STP 适合想要围合、低密度居住、真正拥有多代同堂空间的有地永久地契买家；适合想要海峡岸游艇码头短车程或步行可达生活方式的买家；也适合愿意为安达曼岛的 20–30 年总体规划故事做长期承担的投资者。

如果你需要今天就合格外国买家门槛的 RM100 万以下分层单位、如果你想要一个现在就零施工噪音的成熟环境（安达曼岛部分区块仍是活跃工地）、或者收益率是你的主要诉求（这个走廊靠稀缺性与地址定价，不是靠租金回报）——STP 都不是最合适的答案。

如果你已经在这里持有物业，2026 年的卖房窗口跟 2023、2024 年很不一样。较低的利率扩大了 STP1 有地的本地买家池，而外国买家统一 8% 的印花税也改变了你对海外买家的定价逻辑。

STP1 的有地成交节奏本来就慢——卖家很少是急售，门户浏览也不是这类交易成交的方式。安达曼岛的分层公寓，尤其是像 Arica 这种真正售罄的项目，转售需求正是因为发展商的配额已经没有了；一份确认有效的买卖合约与干净的转让记录，会是你在那里最有力的卖点。

对考虑 RPGT 时点的卖家，马来西亚公民从第 6 年起降至 0%，外国人则维持 10%。出售在第 5 年与第 6 年之间的差距可能很可观，出售前先用《RPGT 计算器》算一算。

STP 名副其实。它是槟岛唯一能让外国买家真正大规模拥有永久地契有地住宅的走廊，背后还有一个真实、有资金、承诺数十年建设的发展商，而不是一句含糊的口号。这很罕见，也是我一直把认真的有地买家先带来这里的原因。

我会提醒的地方是：不要只凭「E&O、跟别墅同一个大盘」这个故事就买安达曼岛的分层公寓，一定要先核对具体单位价格是否过 RM100 万外国门槛；也不要假设 Arica 或任何已售罄项目还有发展商层级的保障——你现在进的是二手市场，面对的是私人卖家，尽职调查的重点不一样。