Mezzo @ The Light City 评测 2026：进入 IJM 海滨区最新、最亲民的方式

Mezzo 由 IJM 与新加坡 Perennial Holdings 合资开发，和 The Light City 的商场、会展中心和酒店是同一个合作伙伴。主要户型是 1,033 平方尺两房和 1,292 平方尺三房，设施楼层另有约 1,109 和 1,367 平方尺的较大版本，适合夫妻和小家庭，而不是大家庭。

单位是毛坯交楼：没有厨柜和固定家具，只有冷气管线、热水器接口和铁门。买未装修的单位，要预留整套装修费。住户设施在 6 楼平台，管理费约每平方尺 RM0.30，算是中等。住宅地契，水电按家庭费率，贷款条件正常。

IJM Perennial 在 2021 年 4 月推出 Mezzo，价格约 RM90 万至 139.9 万。到 2026 年 9 月，二手叫价约 RM100 万至 150 万，最便宜的单位五年后比开盘高约一成。早期买家有些涨幅，但不是暴赚；现在买的人，付的价钱接近开盘价再加一点。问清楚卖家当初的买价，以及价钱是否包含装修。

二手叫价约 RM100 万至 150 万。有家具的单位叫租每月约 RM3,600 至 6,000：两房大多 RM3,600 至 5,500，三房约 RM6,000。以 RM110 万两房、月租 RM4,500 计算，毛回报约 5%，还没扣开销，是 The Light Waterfront 里出租回报最好的一栋。但要记得这是新落成大楼的叫租，很多业主同时找租客时，实际成交租金往往较低。

Waterfront Shoppes 在 10 月 29 日试营业，约 160 万平方尺、约 300 个店铺，就在槟城海滨会展中心旁边。Mezzo 是离它最近的已完工住宅，对出租和日常生活都有帮助；但也意味着车流和人潮最多，头几个月尤其明显。

这个区就在槟威大桥岛上桥头旁边。实测道路距离（不塞车时，高峰期会更久）：理科大学约 5 公里、8 分钟；Queensbay 广场约 6 公里、8 分钟；乔治市光大约 10.5 公里、12 分钟；槟城机场约 11 公里、13 分钟。

珍珠线的 Penang Waterfront（The Light）站规划在区旁边，预计 2031 年 12 月通车。巴生谷的经验是新车站对附近房价的溢价很小，现在不必为它多付钱。

很多 Mezzo 单位的挂牌价已经在槟岛 RM100 万门槛或以上，但要逐一查。持第二家园（MM2H）的买家门槛是 RM50 万（住宅，最多两间），每一户都可以买。RM150 万以下的单位州政府征费为 1.5%，另加统一 8% 的外国买家印花税，以及三到四个月的州政府批准。

456 户不算精品，高峰时段泳池和健身房会比较忙。

The Light City 还在补齐。商场 10 月 29 日开业，酒店会更晚，隔壁的 Lightwater 要到 2029 年才完成，未来一段时间周边还会有工程。

毛坯交楼，未装修的单位要在买价之外再准备装修预算。

想要大家庭户型的话，Mezzo 最大只有约 1,367 平方尺，请看 Collection 系列。

2012 年落成的 The Light Linear，约 1,500 平方尺三房，约 RM85 万起。2026 年 9 月 13 日推出的 Merione Residences，全新三房 RM157.8 万起，2029 年交楼。Lightwater Residences 是豪华新盘，约 RM205 万起。

Mezzo 是不用付豪华价、就能在 The Light City 拥有全新住宅的最简单方式，隔壁的商场也让它成为区内最好的出租选择。适合夫妻、小家庭，以及想要新单位出租的投资者。毛坯单位要预留装修费，叫租也要先验证再依赖。需要更大空间或更少邻居的话，旁边较早的各期，同样的钱能买到更多房子。

推出日期、价格、楼栋、地段面积和户型来自 IJM Land 的项目公告；交楼规格、设施和管理费来自发展商资料。二手叫价和租金来自 2026 年 9 至 10 月 PropertyGuru 与 Mudah 挂牌。道路距离以 OpenStreetMap 路线实测；捷运站资料来自 MRT Corp 珍珠线网站。