槟城房产买卖合约（SPA）签字前的 21 项清单——新盘（附表 H）对二手（一般契约）（2026）

两份是完全不一样的合约。 新盘的 附表 H SPA（分层地契、由持牌发展商销售），是马来西亚《房屋发展（管制与执照）条例 1989》下的法定格式——保护是写进法律的，不能被削弱。二手屋 SPA 则是《合约法 1950》下的私人合约——每一条保护都要谈出来。看错了就麻烦。

新盘最要看的五条： 交楼期限（第 25(1) 条——附表 H 是 36 个月）、迟交赔偿公式（第 25(2) 条——年息 10%）、公共设施交楼（第 27 条）、缺陷责任期（第 30 条——交楼后 24 个月）以及进度付款表（第三附表）。

二手屋最要看的五条： 完成日 + 州政府批准（COSA）自动延期条款、屋主现有贷款赎回安排、屋主的地契保证、强制履行条款（不能只有没收定金）以及"现状交付"的例外范围。

外国买家两种都要看： 槟城岛门槛 每单位 RM100 万（威省 RM60 万），州征费 岛上 3% / 威省 2% 按总价算，MOT 印花税 统一 8%，州政府批准（COSA）3–4 个月。SPA 若没有把 COSA 期间自动延期，不要签。

我看过买家最容易被烧的三条： 二手屋 SPA 少了 COSA 延期条款；二手屋屋主口头承诺修的东西，完成后就消失；以及新盘"销售中心讲的时间"，跟 SPA 里写的交楼日不是同一件事。

进入清单前，先分清楚手上这份到底是什么。同一个字在两份合约里，意思不一样。

附表 H 是《房屋发展（管制与执照）条例 1989》第 H 表——上位法是《房屋发展（管制与执照）法 1966（HDA 1966）》。它适用于持牌房屋发展商卖分层地契住宅单位——槟城多数高楼新盘就是这一类。有地新盘用附表 G，非 HDA 有地用附表 I，非 HDA 分层用附表 J，但你在槟城遇到的高楼新盘几乎一定是附表 H。

附表 H 的结构要点：条款文字是法定的，发展商律师负责起草、但无权改条款；交楼期限 36 个月从 SPA 签字日起算（第 25(1) 条）；迟交按年息 10% 计算赔偿，按日计到实际交楼（第 25(2) 条）；缺陷责任期 24 个月从交楼日起算（第 30 条）；5% 保留金由发展商律师作为共同保管人持有——交楼后 6 个月释放 2.5%，缺陷责任期结束再释放 2.5%；进度付款是第三附表——按施工阶段而不是时间。

二手屋 SPA 是私人合约，没有附表 H。马来西亚律师公会和事务所有各自的标准模板，但每一条都可以谈——完成期、订金、违约金、单位状况、卖方保证的范围，以及如果 COSA 跑到 4 个月而不是 3 个月怎么办，全部要在合约里写清楚。

二手屋 SPA 的结构要点：没有 36 个月交楼义务——你买的是既有单位，标准完成期是 SPA 生效后 3 + 1 个月；没有年息 10% 的 LAD——买方迟付款的标准罚则是年息 8%，卖方违约的标准救济是没收相当于卖方那一等的定金或强制履行；没有法定缺陷责任期——除非另外谈进去，一律现状交付（as-is where-is）；没有保留金——完成即结算完毕；外国买家的州政府批准（COSA）条款需要专门起草——标准模板通常写得薄，这是我最常请对方律师重写的条款。

所以，新盘是法律在保护你，二手是律师帮你争到的每一句话在保护你。下面 21 项检查，都以这个前提展开。

1. 买卖双方资料（身份证／护照／SSM 号码）。 姓名要与身份证、护照、SSM 注册完全一致，包括中间名。公司要做一份 SSM 搜寻（RM10，5 分钟）确认没有被除名。护照号错一位，COSA 就会卡好几个礼拜。

2. 发展商执照与销售广告准证（APDL）——仅限新盘。 SPA 里必须列出发展商的房屋发展商执照和销售与广告执照（APDL），两者都由 KPKT 核发。在 KPKT 官方登记查一次是否仍在有效期。未取得 APDL 就先收定金收单的项目，是一个明显的红旗。

3. 物业描述——地契号、地契种类、地契年限。 主地契或个别分层地契的号码、地段、州属；接着看地契年限（永久 vs 租赁；租赁的话到期年份）与地契种类（住宅／商用／HDA 商用）。请律师在槟城地政局做一次新的地契搜寻（RM50–100）交叉核对。签下去才发现主地契是租赁地或商用地契，我看过太多次。

4. 购买价、订金结构、付款方式。 数字与文字要一致。定金、SPA 签字时的 10%、余款怎么付、付到哪里都要清楚。新盘的钱必须付进发展商的 HDA 账户（HDA 1966 第 7A 条项下受监管）；二手屋的钱要付给卖方律师作为共同保管人——永远不要把二手屋定金直接付给卖方。

5. 交楼日／完成日条款。 附表 H：第 25(1) 条从本合约日起 36 个日历月内交楼。二手屋：完成日条款，加上"完成日"的定义。这一条是 LAD／利息计算的基准，写错就等于放弃救济。销售中心说"我们通常 30 个月盖完"不算数，要看 SPA 里的数字。

6. 迟交违约金（LAD）——发展商迟交的成本。 附表 H 第 25(2) 条：按购买价年息 10% 计算，从第 36 个月的次日起，按日累计到实际交楼。RM150 万 的单位、迟交 6 个月，大约 RM75,000——这是你的钱，不是发展商的人情。发展商私下发的"修订交楼日"函件，若削减 LAD，法律上无效，不要签。

7. 公共设施交楼——仅限新盘。 附表 H 第 27 条：泳池、健身房、电梯、庭院等公共设施在个别单位交楼时必须已经可用——不是"再等半年"。空壳单位、电梯还没投用，那不是真正的交楼。请要求书面确认。

8. 缺陷责任期（DLP）。 附表 H 第 30 条：交楼日起 24 个月，发展商在收到书面通知 30 天内须修好；错过 30 天，买家可自行修理并从 5% 保留金里扣。二手屋没有法定 DLP——现状交付。屋主承诺修的任何东西，必须写成"完成前修好"的条款，口头承诺完成后无法执行。

9. 保留金——仅限新盘。 附表 H 第三附表：5% 购买价由发展商律师作为共同保管人持有，交楼后 6 个月释放 2.5%，DLP 结束再释放 2.5%。不要接受"交楼时全额释放给发展商"这种变更。

10. 州政府批准（COSA）——外国买家必查。 SPA 必须以取得 COSA 为条件，完成日必须自动为 COSA 延期（我会争取到 6 个月，3–4 个月是常态但有变数）。如果 SPA 没写自动延期，而卖方也不肯变更，你可能在 COSA 都还没批下来之前就已经"技术违约"。这是我在二手屋 SPA 里最常看到漏掉的条款，也是代价最高的一条。

11. 外国购买门槛与征费。 槟城岛 每单位 RM100 万、威省 RM60 万；征费 岛上 3% / 威省 2% 按总价算，提交 COSA 申请时缴。价格低于门槛，COSA 会被拒——合约破局、定金退还就变成一场硬仗。

12. 印花税——SPA 与 MOT 两笔。 SPA 印花税是象征性的 RM10；真正大的是产权转移备忘录（MOT）印花税——外国买家统一 8%（不是分级 1–4% 的公民税率）。RM150 万 单位，外国人是 RM120,000、公民只有约 RM44,000。新盘的 MOT 触发在分层地契下来（交楼后 2–5 年），二手屋的 MOT 在完成时就交——现金流规划完全不一样。

13. 贷款条件条款。 一条"银行不批准贷款可无罚金终止"的条款（二手屋通常给 90 天）。外国买家的贷款成数大约 70%——本来算好 80%、结果只批 65%，就要有退出机制。附表 H 第 5 条有一个有限度的贷款条款；二手屋则要主动争取，热销盘的卖方可能拒绝。

14. 进度付款 vs 一次性完成付款。 附表 H 第三附表——SPA 签字 10%、之后按施工阶段（地基、结构、屋顶、内装、外墙、公共部分、交楼）拿钱，最后保留 5%。发展商开单时若工程实际没做到，可以拒绝到建筑师 Form F 出来为止。二手屋则是完成时一次付清。

15. 卖方保证——仅限二手。 卖方须保证：地契有效、单位无产权负担（或明列现有抵押的赎回安排）、无不利注记、无未缴管理费、无未决 JMB／MC 争议、完成时空屋交付。请对方提供距离完成 14 天内的 JMB／MC 账户状况和完成当天的新地契搜寻。

16. 屋主现有贷款的赎回——仅限二手。 卖方若有房贷未清，SPA 必须写清楚：赎回单在多少天内取得（我坚持 SPA 后 14 天）；余款先付给卖方银行清房贷，剩下的才付给卖方；抵押的解除要与 MOT 一起或先行注册。这一步一慢，付了钱但产权还在别人名下。这是槟城二手完成拖延最常见的原因。

17. 交楼／完成时的状况。 新盘：单位按规格完工、缺陷清单记录、公共设施可用；二手：签 SPA 当天所看到的状况（扣除合理损耗）、卖方物品全部搬走、附属设备与装置按清单在场。把家具与设备清单附进 SPA、签字当天拍照存证——没写在纸上的，一律跟卖方走。

18. 保险与风险移转。 风险什么时候转到买家？附表 H 是交楼时；二手是完成时——但从占用第一天起就要有建筑物保险与内容物保险。JMB／MC 总保单要确认仍在有效期，并在完成后 30 天内把新屋主注记进去。

19. 违约与救济——双向。 买家违约、卖方／发展商违约，救济是强制履行（法院命令继续履行）、损害赔偿（钱），还是两者兼有？只写"没收定金"的二手屋 SPA 是弱的——市场涨 20%，卖方乐意没收定金再转卖。争取加入：任一方迟付款年息 8%、任一方均可选择强制履行、没收仅作为买方的选项（不是自动）。附表 H 是法定的，LAD 固定 10% p.a.。

20. 争议解决与管辖。 哪一间法院、哪一部法、什么语言？HDA 争议可以走购屋者索偿仲裁庭——RM50,000 以内、不用请律师、又快又便宜；金额更大走槟城高等法院。二手屋通常写"马来亚高等法院槟城注册处"，也有写 AIAC 仲裁——只有双方肯配合仲裁才划算。

21. 特别条款与副函（Side Letters）。 SPA 最后的"特别条款"、每一张副函、条款清单、营销手册、附上的价目表都要看完。发展商回扣与赠品必须写进 SPA 或以正式贴印花的副函确认，不能只有 WhatsApp 截图——银行看到未申报的回扣会调降贷款成数。二手屋屋主承诺完成前修的每一项，都要写成"完成前须修好至买方合理满意"的条款。

发展商迟交 18 个月（附表 H）。 附表 H 第 25(2) 条，年息 10% 按购买价算——RM150 万 单位、迟 18 个月，大约 RM225,000 你可以主张。但这是补偿（Compensation）不是解除（Rescission）——房子仍然会交，只是迟。要拿回定金取消整份合约，一般要延迟 24 个月以上加上发展商停工到"总失败"（total failure of consideration）程度，个案裁量。实务上，槟城多数高楼发展商会把 LAD 从最后一期账单里扣掉——把 Form F、SPA 日期、交楼通知的日期备好，算术不能争，只有借口能争。

二手屋主完成前三个星期撤单。 标准二手 SPA 的救济：卖方没收相当于买方 10% 定金的金额作为违约赔偿。买家拿回 10% 定金，另外再收 10% 作为赔偿——净收 10%，退出交易。但这只在 SPA 是这样写的时候才成立。有些 SPA 允许卖方在特定条件不成就时"无罚终止"——第 21 条（违约）和第 22 条（解除）要看仔细。真正常见的风险不是"撤单"，是"拖着"——卖方不签赎回单、不回律师函、让完成日过去。所以你的 SPA 需要强制履行条款加上卖方过错期间年息 8% 的利息，不然唯一的救济就是几个月后的法院命令，市场早就动了。

每一笔外国人在指定州（槟城是其中之一）购买房产的交易，都需要依据《国家土地法典（2020 修订）第 433B 条》取得州政府书面同意。槟城的批准流程由地政局与州行政议会审议——实际时程 3–4 个月（业主口径，2026-08-25）。有些网站还在写 4–8 个星期，早已经过时了。

你的 SPA——新盘或二手——都要有以下四条：（1）以 COSA 为条件，未批准之前不完成、不 MOT；（2）完成日在 COSA 期间自动延期，不加利息不加罚款；（3）外国购买门槛与征费由买家承担——价格设在门槛以上，征费按总价 3%（岛）／2%（威省）算；（4）若州政府拒绝批准，且非买家原因，全额退还所有已付款项。二手屋 SPA 如果少了任何一条，请对方律师重写。这一段不是可谈的项目，是槟城外国买家二手交易里最大的定金风险条款。

附表 H 第 30 条：DLP 为交楼日起 24 个日历月。计时从发展商发出交楼通知开始——不是你去验楼那天，不是你搬进去那天。

实务上：书面通知缺陷（邮件即可，附上单位号、日期、描述、照片，30 天修复计时从书面通知起算）；发展商 30 天不修——你可以自己修并从 5% 保留金扣；24 个月后——DLP 结束，但发展商对隐蔽缺陷（结构、隐藏的）仍负责，受 6 年合约时效限制。

二手屋这一切都不适用——没有法定 DLP、没有保留金、屋主没有事后修理义务。屋主同意修的任何东西，必须写进 SPA 里、以完成为条件——完成之后就没戏。

1. 二手 SPA 漏 COSA 延期条款。 买家是新加坡人，卖方是本地人。SPA 写"3 + 1 个月内完成"，没有 COSA 延期条款。COSA 跑了 4.5 个月，买家在第 4 个月就被认定"技术违约"——虽然一切都按流程走。定金岌岌可危；最后卖方肯签变更（收了钱）才勉强救回来。外国买家二手 SPA 永远不要在没有 COSA 延期条款的情况下签字。

2. 峇都丁宜的二手，屋主口头承诺修拉门。 峇都丁宜（Batu Ferringhi）海边分层公寓，2010 年落成。屋主口头答应完成前修好锈蚀的推拉门轨道，什么都没写。买家完成手续、屋主搬去吉隆坡、电话不接。修理费 RM4,200——不算大钱，但完全可以避免。一句写进 SPA 的完成前条件，零成本。

3. 峇都丁宜的高楼新盘，"销售中心讲的时间"不等于 SPA 交楼日。 销售说"30 个月拿钥匙"，SPA 写 36 个月（附表 H 标准）。实际交楼从 SPA 签字算起是第 41 个月。买家的 LAD 请求：5 个月按年息 10%——大约 RM62,500（RM150 万 单位）。发展商起初说他们中途发过的"修订交楼日"函件已经变更了 SPA——不成立。任何削减 LAD 的变更，在 HDA 项下无效。律师函下去后 LAD 足额支付。SPA 里的日期才是有法律效力的数字，不是营销讲的。

外国买家在槟城岛，示范单位 RM150 万：SPA 签字当天付 10% 头期（扣掉定金）RM150,000；SPA 律师费约 1%——RM11,750；SPA 印花税象征性 RM10；贷款契约律师费 + 印花约 RM12,500，签约与放款前后付；州征费（岛上 3%）RM45,000——COSA 申请时缴，约签字后 1 个月；MOT 印花税（外国 8%）RM120,000——新盘等分层地契下来才付（几年后），二手屋完成时就付。

二手买家：贷款之外的总现金约 RM339,260，压缩在 6 个月内付掉。新盘买家：签字前后约 RM219,260，MOT 的 RM120,000 几年后再付——现金压力较轻。

公民买家两个大数字换掉：没有 3% 征费（RM0），MOT 印花税按公民税率大约 2–3%（RM150 万 约 RM44,000）。

这张表要在签字之前算清楚，不是完成时。我经手过所有"买家被现金吓到"的情况，都可以在签字前用这张表避免。

要不要请自己的律师？可以直接用发展商／卖方的律师吗？ 你要有自己的律师。发展商／卖方的律师对他们的客户负受托责任，不是对你。买方律师大约收 1% 购价，光是帮你挑出一条不想要的特别条款就值回票价了。

可以人在国外线上签 SPA 吗？ 可以——与买方律师视频、然后原稿邮寄。多数槟城律师楼每个月都在处理外国买家远端签约，规划 5–7 天来回邮期。

从签 SPA 到拿钥匙，新盘和二手各要多久？ 新盘：36 个月到交楼（附表 H 上限）、之后 2–5 年到分层地契下来。二手：3–4 个月到完成（外国买家再加 COSA 的时间）。

发展商如果盖到一半倒了怎么办？ 你会变成债权人。HDA 1966 第 7A 条保护 HDA 账户里的钱，但已经动过的进度付款通常已经用掉。所以第 2 项检查——执照与项目历史——才那么重要。持牌又有作品的发展商，和"一次性壳公司"的初次案，同样价钱之下永远选前者。