RM100 万 至 RM180 万 之间——外国人在槟城能买的新盘，只有这 5 个

下限来自政策。槟州规定外国人在槟岛购买分层房产，单位价格不得低于 RM100 万——没有例外，不因为地契是住宅、商业还是服务式公寓而不同。威省（大陆）的门槛降至 RM60 万，但那边的产品几乎都是本地土房与刚需公寓，多数外国买家不会想住在北海或大山脚。

上限来自市场。RM180 万 以上进入品牌住宅区间——W Residences、Marriott Residences、E&O 的新塔、Andaman 顶楼。品牌确实带来实质的东西（管理、设施、转售故事），但也带来大约 RM400–800 psf 的品牌溢价。想要这个品牌，值。不需要这个品牌，就是白花钱。

RM100 万到 RM180 万 之间，是外国买家实际选择最广的一段——即便如此，选择依然不多。名单就在下面。

**Lumina Residence（乔治市）** — VST Properties 与 BSG 联手开发，起价 RM103 万，PSF 约 RM850–956，永久地契、住宅地契，596 单位，预计 2027 交楼，面积 1,206–1,518 sqft（3 房与 3+1 房）。适合想以合法最低价拿下乔治市地址的买家。Pykett Avenue 距鹰阁医院约 1 公里，距葛尼广场约 3 公里。住宅地契意味着一般民用电费、无 HDA 限制、出手较干净。缺点：596 单位在这个区段偏密，泳池与设施要与大量住户共享。

**Merione Residences（牛汝莪 The Light Waterfront）** — IJM Land 开发，起价约 RM142 万，PSF 约 RM1,350，永久地契（因为底部为商业裙楼，地契类别请务必确认），单塔 39 层 共 145 单位，预计 2029 交楼，面积 1,055–1,206 sqft（皆为 3 房）。适合想沾 The Light Waterfront 品牌氛围、但又不愿花 Lightwater 或 Andaman 价格的买家。医疗、科技与 USM 生源支撑租金基本面。缺点：小塔数量少，好景观走得快；且公布的起价与最小户型的 PSF 对不齐，请以现行价单为准。

**Waterstone（丹绒武雅）** — BSG Property 开发，3 房起价 RM128.7 万（1,334–1,800 sqft），4 房起价约 RM180 万，永久地契、住宅地契，365 单位，预计 2028 交楼。丹绒武雅位于丹绒道光与峇都丁宜之间——比葛尼安静，走路可到海边，位于 Uplands、Dalat、Sri Utama 三所国际学校的通勤圈内，高层有海景。适合外派家庭自住，不太是租金故事——这一段的租金强度不如葛尼或丹绒道光。

**Garden Villas at Jesselton Hills（大山脚）** — WingTai Malaysia 开发，起价 RM118.9 万 至 RM143 万，PSF 约 RM447，永久地契，2 层半独立式，62 单位，2,660 sqft 建筑面积，预计 2026 交楼。适合想要土地、要大屋、要永久地契，且不介意住在大陆区的买家——岛区没有任何公寓能给你这样的空间价钱比。缺点：外国投资者一般不会碰大陆区独立式，转售流动性薄；地契类别（独立地契或母契）请务必确认。

**Taman Selayang Jaya（北海）** — SP City Development 开发，起价 RM108.8 万，PSF 约 RM573，永久地契、住宅地契，共 24 单位（1–2 层排屋与 2 层半独立式），2 层排屋建筑面积约 1,800 sqft，预计 2026 交楼。放入名单主要为了诚实——单位少、位于大陆区，外国买家极少会看，但技术上确实符合条件。基本上是本地买家产品。

一、Waterstone（丹绒武雅）——给想要一个"家"的买家。永久地契、住宅地契、中型塔、有海景、国际学校圈内，RM128.7 万 起。这一带唯一一个此价位的永久地契新盘。

二、Merione Residences（The Light）——给想要品牌地址氛围与真租金故事、又不想花 RM200 万+ 的买家。小塔、IJM 建筑品质、整个 The Light 片区的势头都在背后。

三、Lumina Residence（乔治市）——给想以合法最低价住进城内的买家。乔治市住宅地契 RM850 psf 真的少见。密度是你为这个价付出的代价。

一、任何"起价"与"最小户型"乘不出来的项目——这不是项目问题，是马来西亚发展商的营销习惯。请索取现行价单，指定具体单位号，把数字白纸黑字锁定，再付订金。

二、外国投资者买大陆区独立式——Garden Villas 与 Taman Selayang Jaya 对本地买家都是正当选择。作为外国投资者，追求租金或流动性退出——你走错地方了。不是项目不好，是不合适。

这 5 个都是住宅地契。住宅地契的短租受楼建成后 JMB 或 MC 的公约管辖——通常会限制少于 3 或 7 晚的入住。近年槟州对分层短租的指引也在收紧。请不要抱着 Airbnb 收入的预期买这些项目；若短租是核心策略，请看商业地契产品（价格更高、融资更麻烦，是另一个话题）。

一、在 Offer Letter 上确认具体的地契类别——住宅、商业、商业-HDA，持有成本不同。

二、要现行价单，把起价对应到具体单位。宣传单上的"from RM x"经常指某一个视野最差的单位——那单位可能早卖了。

三、以外国人8% 印花税与岛区 3%（大陆 2%）州政府征费建模总入场现金，用 购房力计算器 会按外国人税率算。

四、确认发展商的LAD（逾期赔偿）历史。晚交楼在 Schedule H 下可主张每年 10%，前提是发展商还站得住。

五、了解退出税。外国人 RPGT 前 5 年 30%，第 6 年起 10%，永远不到 0%——用 RPGT 计算器 试算。

MM2H 持有者请注意：签证与购房是两件事，本名单任一项目都能满足 MM2H 房产要求，详见 MM2H 指南。名词不清楚可以看 名词解释。