参考
槟城房产术语表
每一个术语，用大白话说清楚。收藏这一页——买家会一次次回来查。
法律与交易
买房过程中会遇到的文件与各方角色。
- 买卖合约(SPA)
- 买方与卖方（或发展商）之间具约束力的合约。签署后需支付 10% 头期款，交易正式启动。
- 产权转让备忘录(MOT)
- 将地契从卖方合法转移到买方名下的文件。交易完成后签发，需在土地局登记。
- 交房（空屋交付）(VP)
- 钥匙交付、正式入住。对新盘而言，是发展商承诺的截止日期；逾期即触发 LAD 迟交赔偿。
- 违约赔偿(LAD)
- 发展商延迟交房应赔偿买家的金额——通常按已付款的 10% 年利率计算，从 SPA 承诺的交房日期起算。
- 持牌房产经纪(REN)
- 在 BOVAEP 注册的持牌房产经纪。REN xxxxx 是执照号——找经纪前一定要查证。
- Zac 的执照号是 REN 64593。
- 现金差额
- 房价与银行贷款之间的现金差额。若银行只批贷 70%，房价 RM100万，您的现金差额就是 RM30万 加上所有交易费用。
地契与产权
您名下真正持有的是什么。
- 永久地契
- 永久持有——没有到期日。价格比租赁地契贵，但没有续期焦虑。
- 租赁地契
- 土地以州政府批出的租约（通常自签发起 99 年）持有。槟城多数土地为租赁地契；到期续期由州政府裁量。
- 住宅地契
- 土地划归住宅用途。印花税、水电费率、外国人购房规则与商业地契处理方式不同。
- 商业地契
- 土地划归商业用途。服务式公寓和 SOHO 常见。TNB 电费税率较高，住宅单位免缴地税。
- 分层地契
- 多单位建筑（公寓、排屋）内单独单位的产权证书。总地契细分后签发——有时在交房数年后才发出。
税费
政府在每个阶段会收走的钱。
- SPA 印花税
- 分级计算：前 RM10万 收 1%，接下来 RM40万 收 2%，接下来 RM50万 收 3%，超过 RM100万 部分收 4%。
- 贷款印花税
- 贷款金额的 0.5%，办理贷款合约盖章时缴付予 LHDN（内陆税收局）。
- 产业盈利税(RPGT)
- 出售房产获利部分的税。马来西亚公民：第 1–3 年 30%，第 4 年 20%，第 5 年 15%，第 6 年起 0%。外国人：前 5 年 30%，之后 5%。
- 外国买家税
- 槟州向外国买家征收：槟岛 3%，威省（大陆）2%。在 SPA 阶段缴付，另加印花税。
- 地税
- 州政府征收的年度土地税。多数住宅地契约 RM50–300/年。
- 门牌税
- 市政厅（MBPP / MPSP）征收的年度地方税。约按估算年度租金价值的 10% 计算，分两期缴付。
外国买家与签证
仅适用于非马来西亚人的规则。
- 州政府批准
- 将房产登记在外国人名下需槟州政府批准。审批需时 3–6 个月，费用约 RM10,000–20,000。
- 外国人购房最低门槛
- 在槟城：槟岛 RM100万，威省（大陆）RM60万。低于此门槛，外国人不得合法购买。
- 大马第二家园(MM2H)
- 马来西亚长期居留签证。MM2H 持有者购房规则与其他外国人相同，但开户与居留期更便利。
施工与项目周期
新盘项目会经历的各个阶段。
- 销售厅
- 发展商设于工地或另地的展销中心。看示范单位、拿价目表、下订都在这里。
- 订金
- 签 SPA 之前预定单位的初步定金（通常 RM5,000–20,000）。若在冷静期内不继续，可退还。
- 预售
- 正式开卖前的意向登记期。早登记者通常有优先选单位权及发展商回扣。
- 封顶
- 施工里程碑——主体结构完工。通常触发一期进度付款。
- 入伙准证(CCC)
- 完工与合规证书。由地方当局在建筑达到适居标准后签发。
- 缺陷责任期(DLP)
- 交房后 24 个月。发展商须在此期间免费修复工艺缺陷。从第一天起就要拍照存证。
投资与回报
认真的买家真正会算的数字。
- 毛租金回报率
- 年租金 ÷ 房价。一套 RM100万、毛回报 5% 的公寓，年收租 RM50,000（未扣支出）。
- 净租金回报率
- 扣除维护费、空置期、经纪佣金、维修、税费后的回报。通常是毛回报的 60–75%。
- 资本增值
- 房产价值随时间的增长。槟岛历史年均 3–5%——强势区域表现更好。
- 维护费
- 公共区域（电梯、泳池、保安）月度维护费。按每平方尺计算（如 RM0.35/sqft）。计算回报时必须扣除。
- 偿债基金
- 每月维护费的 10%，预留作为大型维修（电梯翻新、重新油漆）之用。依《分层管理法令》规定必须设立。
- 短租(STR)
- Airbnb 式的按夜出租。毛回报更高但管理成本大。需该栋楼管委会 (JMC) 允许，且建筑本身准许短租。
常见问题
这份术语表是槟城专属，还是全马通用？
大部分术语全马通用。州属专属规则（外国买家税、最低购房门槛、州政府批准）反映的是 2026 年槟州法规。
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