葛尼道旁 6 英亩地每平方尺 RM1,200，拍卖无人出价：这对槟城公寓买家意味着什么

地段：6 英亩、永久地契，底价 RM313,632,000（每平方尺约 RM1,200），紧邻葛尼湾和安达曼岛。

结果：2026 年 10 月 7 日无人出价，是否再拍尚未决定。

原因：市场疲软，加上混合发展的容积率不明朗。附近空地据报的成交价略高于每平方尺 RM1,000。

目的：为亚依淡绕道筹措现金。该绕道到 2026 年 8 月底已完成 92.46%。

对买家：这块地短期内不会有新供应，而这个地价意味着日后在这里推出的新盘不会便宜。

这块地是槟州支付亚依淡绕道工程的方式之一。亚依淡绕道是一条 6 公里、免收费的双程大道，连接亚依淡和敦林苍祐大道。州政府不是付现金给承包商 Consortium Zenith Construction，而是按已完成的工程转让土地。

根据 EdgeProp 引述州政府的数字，到 2026 年 8 月底，承包商申索的已完成工程为 RM6.96 亿，已转让 12 英亩、价值 RM4.27657 亿的土地，尚欠 RM2.25768 亿的土地价值。工程实际进度 92.46%，财务进度 81.69%。州政府表示，承包商需要协助把土地变现，才能让绕道在 2027 年 4 月完工。

所以这不是发展商在试探市场，而是州政府想把土地换成现金来修路。

报道提到两个原因，第二个更关键。

第一是市场。槟城 2026 年上半年的产业交易量下跌 9.9%，发展商都在消化自己的未售单位。这个时候要董事会拍板花三亿多令吉买地，并不容易。

第二是容积率，也就是这块地准许盖多少楼面面积。这块地规划为商业用途，容积率是 5 倍；但如果是包括住宅的混合发展，情况就不同，槟城住宅的容积率上限是 2.8 倍。同样 6 英亩，前者约可盖 130 万平方尺，后者约 73 万平方尺。在弄清楚是哪一种之前，发展商没法为这块地定价。

换算成每平方尺可建楼面的地价：每平方尺 RM1,200 的地，容积率 5 倍时，每平方尺楼面分摊约 RM240 地价；2.8 倍时约 RM430。这还没算建筑费、融资成本，以及大堂、走廊和停车场占掉的面积。全部加上去，在这块地上盖住宅项目，售价得远高于今天葛尼一带大部分二手公寓的成交价。

以上是我根据报道的底价和容积率算出来的。发展商自己的可行性研究在细节上会不同，但方向不会变。

这块地短期内不会有新供应。就算第二次拍卖成功，加上审批和施工，也是好几年后的事。如果你担心葛尼湾的单位旁边会冒出一大批新盘，至少这块地目前还不是。

地价撑住的是新盘的价格，不是二手房。在这里盖楼的人，必须卖高价才能消化地价。这不会推高附近现有公寓的价格，但会拉大这一带新盘和已完工房子之间的价差。

目前的价差大约是这样：

| 项目 | 状态 | 每平方尺价格 |

|---|---|---|

| W Residence Gurney Bay | 新盘，2028 年完工 | 最高约 RM1,700 |

| Arica @ Andaman Island | 施工中，2027 年完工 | 约 RM845 起（开盘价） |

| Andaman @ Quayside | 2017 年前完工 | 约 RM1,086 – 1,955 |

| 18 East at Andaman | 2017 年完工 | 约 RM1,198 – 1,523 |

| Setia V Residences | 2017 年完工 | 约 RM911 – 1,593 |

价格为 2026 年 10 月整理：新盘为发展商价格，已完工项目为网上挂牌叫价。楼层、景观和面积不同，价格差很多，请以具体单位为准。

我在客户身上常看到的情况是：Andaman @ Quayside 和 Setia V 的二手单位，每平方尺价格往往比隔壁的品牌新盘低，而且房子就在眼前，看得到摸得到。这次流拍不会改变这一点，但它提醒你，这一带的土地不会变便宜。

至于绕道，州政府得另想办法筹钱。工程已完成九成以上，我预计会完工。它对亚依淡和垄尾一带很重要，应可缩短到大道的车程。值得留意 2027 年 4 月的完工日期能否守住。

拍卖会上没人举牌，不代表楼市崩盘。这只是发展商不愿在不知道能盖多少、市场又慢的时候，为土地付每平方尺 RM1,200。对买家来说，有用的结论正好和恐慌相反：葛尼湾旁边短期内不会有新供应，而这个地价意味着日后盖起来的房子一定不便宜。如果你想要葛尼道或安达曼岛的地址，Andaman @ Quayside 和 Setia V 这类已完工公寓，能让你以较低的每平方尺价格拿到同样的位置。

如果你在考虑葛尼道或安达曼岛的公寓，告诉我你的预算和用途，我帮你挑几个单位，附上近期成交价。延伸阅读：《葛尼道产业指南》、《Andaman @ Quayside 测评》。

资料来源：拍卖结果及容积率细节参考 The Edge Malaysia（2026 年 10 月）与 Penang Property Talk；地段资料、绕道进度及以地换工的数字参考 EdgeProp（2026 年 9 月）引述州政府的公布；槟城 2026 年上半年交易数据来自国家产业资讯中心（NAPIC）。每平方尺楼面地价为我自行计算。本文为一般资讯，并非投资建议。