Codrington Residence 深度测评 2026年——浮罗池滑尺价顶档，值不值这个价？

浮罗池滑是槟城安静又昂贵的一块——岛上私人医院最密集的区域（Island Hospital、Gleneagles、Loh Guan Lye 都在步行圈内）、国际学校近、葛尼一带的生活配套完善，而且几乎没有可发展的空地了。稀缺性把尺价撑到今天的位置，同时也意味着：市面上待售的几乎全是二手房——你选的不是「要不要装修」，而是「接手二十年旧还是三十年旧的装修」。

Codrington Residence 打破了这个选择。买家在这里付的溢价，不是为了度假式的泳池甲板或海景，而是——什么都不用换、也不用找装修师傅。这在其他区域最多算个便利加分，但在浮罗池滑，这就是它能站在这个价位的全部理由。

核心数据很干净：198 个单位，28 层楼，永久地契，住宅地契（residential title），售价 RM1,400,000 到 RM2,100,000，尺价约 RM1,058–1,436，面积 1,288 至 1,612 尺。这是中型家庭尺寸的房源，想要 3,000 尺以上大宅的买家，找错楼盘了。

设施刻意做得朴素：泳池、健身房、景观花园、24 小时保安。在市中心一块紧凑的地上、总户数不到 200，任何更豪华的配套最后都会变成每月的管理费——所以我把这份精简清单看作「清醒的决定」，而不是「缩水」。

槟岛上不少 RM1,000 以上尺价的房源，其实是商业地契（commercial title）的服务式公寓（serviced apartment）——这跟 Codrington 的住宅地契不是同类比较。商业地契意味着：水电按商用费率计收、门牌税（assessment）较高，银行贷款成数通常只有 70–80%，而住宅地契一般能到 85–90%。

把两个同尺价的单位并排放，一个住宅一个商业地契，前者从第一天起就更省钱、也更好融资。所以如果有经纪拿「同价的服务式公寓」跟 Codrington 比，第一句要问的就是——两边的地契是什么。

这个混淆很常见，值得单独讲一段。Codrington Residence 在 Lebuhraya Codrington，2026 年竣工，198 个单位。Cantonment Residence 是 BSG 与 VST 另一个项目，在 Jalan Cantonment，目标 2030 年交房，128 个单位。The Cantonment 又是另一栋，也在 Jalan Cantonment，2015 年落成，71 个单位。

三个不同的楼盘、名字相近、都在同一片区。经纪不一定分得清楚，签约前请务必按 SPA 上的路名与竣工年份核对，不要只看宣传册上的项目名。

外国人可以买。槟岛分层公寓的外国人最低购价门槛是 RM1,000,000，本项目入门价 RM1.4M，全楼盘所有户型都在门槛之上——不需要挑户型来「凑价」。

额外成本要算进预算：以 RM1.4M 入门价为例，槟州准证费（state levy）3% 约 RM42,000；外国买家的印花税统一 8%，约 RM112,000。加上律师费与州准证审批时间（一般数月），签约时就要把这些排进付款时间表。

浮罗池滑的毛租金回报率大约 4%，在 RM1.4M 以上的入门价档上，租金账其实很紧——即使这一带有稳定的医院与国际学校租客群，也很难撑起漂亮的回报数字。

换句话说：这不是一个吃租金的投资选择，而是一个自住或长线持有的地址型资产。想算租金账的买家，浮罗池滑还有很多更旧、更便宜的选择——真要买 Codrington，是因为你不想再看老公寓。

适合的买家：受够了浮罗池滑老旧二手房的自住客；生活圈绑在医院与学校一带的医生、专业人士与家庭；想要这个地址、又懒得为了凑合外国人门槛去挑户型的外国买家；以及理解为什么「住宅地契」值得多付一点钱的人。

不适合：追求性价比的买家——浮罗池滑更旧的二手房尺价明显低于这里；想要大空间的买家——同区的 The Cantonment 户型可到 5,500 尺，Codrington 顶到 1,612 尺；期待度假式豪华设施的买家——泳池、健身房、花园就是全部清单。