在槟城买厂还是租厂？峇都交湾、峇六拜、威省三大工业区比较（2026 外资供应商指南）

三大工业区：峇六拜（成熟、靠机场、可选空地较少）、峇都交湾（新、地块较大、新一批半导体投资的主要落脚点之一）、威省北海至大山脚一带（选择最多，包括永久地契的私人工业园）。

外国人和外国公司可以在槟城买工业地，但须州政府批准，经律师向土地局申请；购买后三年内不能转售。

申请费：外国个人每份地契 RM2 万，外国公司 RM4 万。

PDC 工业园的地一般是向 PDC 租用，私人工业园则可以买永久地契的独立式厂房。

槟城的仓储和厂房供应偏紧，好的厂房常在完工前就被租走，要提早找。

| | 峇六拜 | 峇都交湾 | 威省（北海、大山脚、诗布朗再也一带） |

|---|---|---|---|

| 定位 | 槟城最老牌的电子业聚落，自由工业区就在这里 | 第二大桥对岸的新工业城，新一批半导体投资的主要落脚点之一 | 历史悠久的制造业腹地，靠北海港和北海至居林大道 |

| 主要园区 | 峇六拜自由工业区（四期）、Bayan Lepas Technoplex | 峇都交湾工业园（含第三期）、槟城科学园 | 北赖自由工业区、北赖工业园、武吉敏惹、诗布朗再也、武吉丁雅等 PDC 园区，以及私人开发的 Northern TechValley @ BKE |

| 交通 | 紧邻槟城国际机场 | 经第二大桥到峇六拜和机场；靠南北大道 | 距北海港（NBCT）最近，经北海至居林大道往吉打居林 |

| 适合 | 需要靠近机场、靠近现有客户的高价值、小体积产品 | 新设厂、需要较大土地、要跟着峇都交湾客户的供应商 | 物流、需要靠港口、预算较紧或想买永久地契厂房的企业 |

| 要留意 | 园区成熟，可选的空地较少 | 部分设施和周边配套仍在发展中 | 厂房新旧落差大，旧厂要仔细检查电力和楼面荷重 |

PDC 名下的工业园包括：峇都交湾工业园、峇六拜自由工业区、Bayan Lepas Technoplex、武吉敏惹工业园、武吉丁雅工业园、Mak Mandin 工业园、槟城科学园、北赖自由工业区、北赖工业园和诗布朗再也工业园。

如果你熟悉台湾，可以把峇都交湾想成槟城版的新竹科学园区：州政府规划、以半导体和电子业为主、周边住宅和生活配套跟着工业一起长出来。

租厂是大多数供应商刚进来时的做法。好处是资金不被土地绑住、决定快，客户订单有变化时也比较灵活。根据当地工业地产中介 2026 年的整理，峇都交湾的厂房月租大约每平方尺 RM2.00 至 RM3.40，视园区位置、电力、楼高和屋龄而定；约 7,000 平方尺的半独立式厂房，月租约 RM2.2 万。这是中介整理的行情，实际要看个别厂房。

买厂或买地，适合已确定长期在槟城生产、需要特殊规格（高电力、无尘室、重型设备）或希望把厂房当资产持有的企业。

有两点要先知道。第一，PDC 工业园的土地一般是向 PDC 租用，而不是买断永久产权。PEN S J 的峇都交湾厂地就是向 PDC 租的；想要永久地契，就要看私人开发的工业园或二手市场。

第二，在槟城，外国人或外国公司以长期租约（pajakan）或分租约（pajakan kecil）取得土地，按土地局的指南同样算是「取得产业」，一样要州政府批准。签长租约之前，先请律师确认是否需要申请。

位于诗布朗再也、北海至居林大道旁的 Northern TechValley @ BKE，是一个 176 英亩的永久地契工业园，由 AME Elite 与 Majestic Gen 合资的 Suling Hill Development 开发，总发展值 RM13 亿。

第一期占地 20 多英亩，是一层半的独立式标准厂房。A 型约 1 英亩：楼面约 31,512 至 44,151 平方尺，土地约 45,629 至 61,637 平方尺。B 型约 2 英亩以上：楼面约 59,687 至 68,467 平方尺，土地约 80,213 至 102,344 平方尺。生产区楼高 9 米，楼面荷重 20kN/m²。

距大山脚约 7 公里、居林约 11 公里、北海港 NBCT 约 16 公里、槟城国际机场约 35 公里；发展商正兴建一座约 413 米、逾 RM3,000 万的专用高架桥接北海至居林大道。

发展商没有公开价格，要直接索取价目表。我列出来，是因为它代表了外资供应商在 PDC 园区之外的另一个选择：可以买断的永久地契独立式厂房。

以下根据槟城土地局 2024 年 8 月 1 日更新的《非公民或外国公司取得及租用产业申请指南》：

依《国家土地法典》第 433B 条，外国人或外国公司只能在州政府批准下取得产业，申请必须由律师向槟城土地局提出。

工业地须符合州政府不时规定的条件；购买后须满三年（由买卖合约日期起算）才能转售。

申请费（每份地契或地段）：外国个人 RM20,000，永久居民 RM4,000，外国公司 RM40,000。

农业地原则上不允许，除非获得豁免。可考虑的情况包括作为已批准工业用地的附加用地、为已批准的工业生产原料，或搬迁现有工业；申请公司须至少 30% 由马来西亚公民持有，并有其他条件。

住宅和商业建筑的外国人最低价格：槟岛分层 RM100 万、有地 RM300 万；威省分层 RM50 万（外国公司 RM100 万）、有地 RM100 万。指南没有为工业地另列最低价格，征费表也是以住宅分类列出。工业地实际适用的门槛和征费，请律师按你的个案向土地局确认。

另外两件事和土地无关，但会影响时间表。外国公司的定义：在马来西亚注册、但大部分股权由外国人持有的公司，在土地法上一般仍被视为外国公司，同样要走以上申请。制造业执照：依 1975 年工业协调法令，股东资金达 RM250 万或全职员工达 75 人以上的制造商，须向马来西亚投资发展局（MIDA）申请制造业执照；MIDA 也负责税务优惠的申请。以 MIDA 最新规定为准。

第一，先定位：你的主要客户在哪一区？产品靠空运还是海运？这两个问题通常就决定了峇六拜、峇都交湾或威省。

第二，先租后买：第一次进槟城，先租一间合适的厂房，确认订单和团队稳定后再考虑买地建厂。

第三，早点找：槟城仓储和厂房供应偏紧。Knight Frank 指出，槟城的 A 级仓储设施常在完工前就被预租，槟城仓储总量约 790 万平方尺，远少于巴生谷的 6,550 万平方尺。

第四，律师先行：签任何买卖合约或长期租约之前，先请律师确认土地局批准、地契用途和转售限制。

第五，别忘了员工住房：工程师和管理层要住在哪里，会影响招聘。峇都交湾、大山脚和峇六拜周边的住宅选择差别很大，可参考《峇都交湾来了 1,000 个新工作》。

跟着大客户来槟城的供应商，最常犯的错是一开始就急着买地。先租一间位置对、规格对的厂房，把生产跑起来，再决定要不要在 PDC 园区租地自建，或在私人工业园买永久地契厂房。外国公司买工业地是可行的，但要州政府批准、要付 RM4 万申请费、三年内不能转售，时间表要算进去。

我可以协助你在峇六拜、峇都交湾和威省找出租或出售的厂房，并安排管理层和工程师的住房。告诉我你需要的面积、电力、楼高，以及打算买还是租。也可以看我的商业与工业产业买卖服务。

资料来源：槟城土地局《非公民或外国公司取得及租用产业申请指南》（2024 年 8 月 1 日更新）；PEN S J Electronics 投资及槟城 2026 年上半年制造业投资数据，参考 EdgeProp 与 The Edge（2026 年 10 月）；Northern TechValley @ BKE 规格参考发展商资料（经 Penang Property Talk 刊载）；槟城工业市场数据参考 Knight Frank 2026 年上半年报告（经 The Edge 报道）；峇都交湾厂房租金为当地工业地产中介 2026 年的整理；PDC 工业园名单参考 PDC 资料。本文为一般资讯，并非法律或投资意见。