MM2H 2026 新政全解读：三级门槛、购房规则与槟城买家须知

银级（Silver）：指标性定期存款约 15 万美元，最低购房额约 RM60 万，每年须在马来西亚居住至少 60 天，签证 5 年一签、可续签。这是入门级别，门槛最低，但签证年限也最短。

金级（Gold）：定存约 50 万美元，最低购房额约 RM100 万，每年居住至少 90 天，签证 15 年一签、可续签。这一级的购房门槛刚好与槟岛外国人最低购房额（RM100 万）对齐，是目前最多海外买家选择的级别。

白金级（Platinum）：定存约 100 万美元，最低购房额约 RM200 万，每年居住至少 90 天，签证 20 年一签、可续签。签证期最长、居住要求与金级相同，适合打算举家长期定居马来西亚的高净值家庭。

需要提醒：以上数字为 2026 年年中的指标性数字，自 2024 年计划重启以来已多次调整。正式递交申请前，务必以马来西亚旅游、艺术及文化部（MOTAC）官网公布的最新条件为准。

这是中文买家圈子里最大的误区。MM2H 是一个长期居留签证计划，不是购房资格计划。任何外国人——不论有没有 MM2H——都可以在马来西亚购买房产，条件只有两个：房价达到所在州的外国人最低购房门槛，以及取得州政府批准（州准证）。

在槟城，这个门槛是：槟岛 RM100 万起，槟城大陆（威省，包括北海、大山脚、峇都交湾一带）RM60 万起。达到门槛、走完州批准流程，产权就能登记在外国人名下，绝大多数槟岛公寓属于永久地契或长期租赁地契，购买前律师会逐一核实。

换句话说：如果你办 MM2H 的唯一目的是买房，那你多半不需要它。真正值得为 MM2H 掏钱的理由是长期居留本身——每年住上三个月以上、孩子来读国际学校、或者想在马来西亚长期持有令吉资产。

最实在的一项是贷款成数（LTV）。普通外国买家在马来西亚银行贷款，成数上限一般是 70%，即头期至少三成；部分银行对 MM2H 持有人可以放宽到 80%，因为你有长期居留身份。CIMB（联昌银行）、Maybank（马来亚银行）和 RHB 都有对 MM2H 较友好的房贷产品——但条款随时会变，签约前一定要向银行确认当下的实际政策。

第二是银行便利：MM2H 持有人可以开设完整功能的马来西亚银行账户、申请信用卡、使用网银，这对日后收租金、缴管理费、处理月供都省事得多。

第三是家属签证：配偶和 21 岁以下子女可以作为家属一并获得居留身份，孩子入读槟城的国际学校（如 Tenby、POWIIS、Straits International 等）手续更顺。第四是长期居留的确定性——不用反复续旅游签证，出入境安排更从容。

很多中介会把 MM2H 包装成买房省钱通道，事实恰恰相反——MM2H 在税费上零优惠。第一，槟城州政府对外国买家征收的额外税照缴：槟岛 RM100 万以上的房产征 3%，大陆 RM60 万以上征 2%。这个税由槟州政府设定，与联邦层面的 MM2H 规则无关，MM2H 身份不能豁免。

第二，州政府批准（COSA）流程照走，通常需要 3 至 6 个月，MM2H 身份不能加速也不能免除。第三，将来卖房时的产业盈利税（RPGT）按外国人税率计算：持有第 1 至第 5 年内出售，增值部分征 30%；第 6 年起降为 10%。MM2H 持有人与普通外国买家适用完全相同的税率表。

第四，印花税及其他交易成本也没有任何减免。总结一句：MM2H 是居留身份的价值，不是购房成本的价值。

这是最多申请人搞混的一点。买房时同时存在两条最低线：一条是 MM2H 各级别的联邦最低购房额（银级约 RM60 万、金级约 RM100 万、白金级约 RM200 万），这是维持该级别 MM2H 资格的要求；另一条是槟州对所有外国买家的最低购房门槛（槟岛 RM100 万、大陆 RM60 万）。

两条线必须同时满足，实际执行时以较高的那条为准。举例：一位银级申请人想在槟岛买房，虽然银级的 MM2H 最低额只有约 RM60 万，但槟州规定槟岛外国人购房最低 RM100 万——所以他还是必须买 RM100 万以上的房子。一套 RM70 万的槟岛公寓，即使满足银级要求，也过不了州政府这一关。

反过来，银级申请人若在槟城大陆（如峇都交湾、北海）购买，RM60 万的门槛两边刚好对齐，选择空间就大得多。

银级适合手上有 15 万美元以上流动资金、想找一个低成本长住基地的退休人士。每年只需住满 60 天，居住要求最宽松。

银级最常见的搭配是槟城大陆置业——峇都交湾、北海一带 RM60 万至 80 万的有地房产或公寓，总价刚好落在大陆外国人门槛之上。峇都交湾近年因 IKEA、Design Village 奥特莱斯和工业园就业人口而快速成型，是大陆板块里基建最完整的新城。

金级是公认的甜点级别。定存约 50 万美元换 15 年可续签签证，最低购房额约 RM100 万——刚好与槟岛外国人门槛对齐，也就是说买一套符合州规定的槟岛公寓，顺便就满足了 MM2H 的购房要求，一笔钱两个用途。

典型画像是 40 至 50 多岁、来自新加坡、香港、台湾的中生代买家，目的是把一部分资产配置到海外、同时给自己和家人留一个退路。以我实际接触的客户来看，绝大多数海外买家最终都落在金级。

白金级面向能锁定 100 万美元以上定存、并且目标是全家搬到马来西亚生活的买家。20 年可续签的签证在稳定性上没有对手。

白金级约 RM200 万的最低购房额，在槟城对应的正是丹绒道光走廊的品牌住宅带——Westin Residences（威斯汀公寓）、Marriott Residences（万豪公寓）、Crown Penang 等 RM200 万以上的项目。这条海岸线集中了槟岛最新的酒店品牌住宅供应，与白金级买家的预算和自住需求高度重合。

MM2H 的大致流程是：第 0 周委托持牌 MM2H 代理；第 1 至 6 周准备文件（收入证明、体检、无犯罪记录等）；第 6 周左右向 MOTAC 递交申请；有条件批准通常需要 3 至 6 个月；第 6 至 8 个月存入定期存款、领取 MM2H 签证背书；之后（或同步）进行选房购房。

实务上，购房和 MM2H 申请通常是并行而不是先后进行的——因为购房本身的州政府批准（COSA）也要 3 至 6 个月，两条线串行等下来时间会拖得很长。正确的做法是让你的产权律师同时统筹两边的进度，把签约、批准、放款的节点排好。

新加坡申请人是槟城金级申请的最大群体。新元收入换算马币后，轻松满足 MM2H 的收入门槛，加上地理位置近、周末可达，新加坡买家往往把槟城当作第二个家而非纯投资。

香港申请人是第二大群体。港币收入应对金级、白金级门槛都很从容，他们最纠结的通常是定存锁定与香港房产流动性之间的取舍。台湾申请人多选银级或金级，投资导向明显，偏好把 MM2H 与槟岛的短租、民宿类投资（Airbnb 模式）组合操作——注意槟城对短租有管制，选项目时要先确认该楼盘是否允许短租运营。

中国大陆申请人历来活跃，但在资金来源证明上的文件要求比其他地区更严格，加上外汇出境额度的现实约束，资金路径要提前规划。强烈建议在做任何承诺之前，先委托一位有大陆客户实操经验的持牌 MM2H 代理评估。

第一，MM2H 还没批就先签购房合同。如果 MM2H 申请被拒，你已经签了买卖合约（SPA），照样要履约。正确顺序是先拿到有条件批准，再锁定房子——或者在合同里让律师加入相应的保护条款。

第二，买了低于槟州门槛的房子。一套 RM70 万的槟岛公寓，即使满足你 MM2H 级别的最低购房额，也不符合槟州 RM100 万的外国人门槛，州批准过不了。选房前先核对两条线。

第三，低估前期现金总量。MM2H 定期存款、加上房价 10% 的头期、加上 3% 州税、再加上律师费印花税等交易成本，全部叠加起来可以轻松超过 50 万美元——这还没算家具装修。申请前先把完整的现金流排期表做出来，确认每一笔钱在哪个时间点、以什么路径到位。

我在过去 18 个月里协助过约 30 位 MM2H 申请人，我的真实看法是：如果你的主要目的就是买槟城房产，跳过 MM2H——为了贷款成数从 70% 提到 80% 这一点点好处，把几十万美元锁进定存并不划算。

但如果你真的打算每年在马来西亚住 3 个月以上、送孩子来读国际学校、或者想长期持有令吉资产，那 MM2H 的账就算得过来。先确定居留这个大前提，房产只是下游的执行动作。

整体而言，MM2H 2026 比 2020 年之前的版本更挑申请人，但也比 2021 至 2023 年那几版混乱的政策稳定得多。把它当作一个附带购房便利的居留计划，而不是一个省钱买房的通道——这个定位摆正了，决策就不会错。