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Maldives Residences 点评 2026——峇六拜自贸区收租盘，1,665 户的回报实算
Zac Ong · REN 64593 · 更新于 2026-08-19
Maldives Residences 的卖点一句话就能讲完：在自由工业区(FIZ)旁买一套永久地契，租给工程师，收 5% 到 6%。项目本身是 Ideal Property 在峇六拜 Jalan Sungai Tiram 的 1,665 户大盘,850–930 平方尺,RM498,000 起,2027 年交房。卖点是真的——问题是，这个回报碰到今天的真实租金，还站不站得住？我们来算。
先说结论：账算得过，但落点在诚实的那一端，不在营销讲的那一端。
用真实数字算回报
以 RM498,000 买入、按目前行情 RM1,600 月租出租，一年收 RM19,200——毛回报约 3.9%，一分钱成本都还没扣。压低楼层入手、或租到 RM1,800，可以逼近 5%。然后成本进场：每月管理费、门牌税与地税、换租客之间的一两个月空置——净回报明显低于毛回报。
签字前，请把你自己的数字丢进租金回报计算器跑一遍，不要直接采用销售给你的数字。
1,665 户，决定了你的租金
峇六拜本来就有大量中低层大众化供应,Maldives 再添 1,665 套几乎一样的单位。这么多供应追逐同一批工程师和技术员租客，租金涨不动——今天区内 RM1,500 至 1,800 的月租，基本就是未来几年你该按的天花板。
这正是要按今天租金做预算的原因：如果你的计划要靠租金上涨才能成立，楼盘本身的体量就在跟你作对。
永久地契才是真正的加分项
名字像海岛度假村，产品不是——装修是大众化规格，你买的其实是位置加永久地契。住宅产权的永久地契意味着正常的银行贷款成数与住宅水电费率，而同价位的商业地契服务式公寓两样都要打折扣。在租赁地契占比不低的峇六拜，这在转售时是实打实的优势。
适合谁？做自贸区租赁生意、按今天租金就能养得起单位的房东；在区内上班的首购族。不适合谁？想要豪华规格的买家、要 1,200 平方尺以上的家庭，以及外国买家——入门价远低于槟岛 RM100 万的外国人门槛，这是本地人的盘。
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常见问题
Maldives Residences 现在卖多少钱？
850–930 平方尺的单位约 RM498,000 起，尺价约 RM530–590。这是 2027 年交房项目的发展商价，下手前请索取最新价单。
Maldives Residences 的租金回报有多少？
按 RM498,000 入手、月租约 RM1,600 计，毛回报约 3.9%，低楼层平价单位可逼近 5%;扣除管理费、门牌税地税与空置后，净回报明显更低。请按今天的租金做模型，不要按预测涨幅。
外国人可以买 Maldives Residences 吗？
基本不行。槟岛外国买家最低购买价为 RM1,000,000，这里的入门单位远低于门槛，是马来西亚公民与永久居民的市场。
Maldives Residences 是永久地契吗？
是，永久地契、住宅产权。在这个价位的峇六拜是真加分，因为附近不少竞品是租赁地契。
本页面为简体中文摘要，供参考之用。所有价格以发展商最终确认为准，详情请以英文页面及官方文件为准。Zac Ong，持牌房地产经纪(REN 64593),PropNex Realty。