2026年马来西亚外国人购房法规——槟城最新规则详解

马来西亚外国人购房由两层规则共同管辖。第一层是联邦指导原则,规定谁能买、哪些类别受限、全国最低价是多少;第二层是各州自订的额外要求,包括州政府批准、州征费与州最低价。

两层同时生效。真正的成本与拖延,通常都出在「州」这一层——这也是为什么一篇写给吉隆坡的攻略,套用到槟城往往会算错账。

非马来西亚公民(外国人)可购买住宅(公寓、指定地区的有地房产)、商用产业(办公室、零售、服务式公寓)以及经批准的工业产业。

但外国人一般不得购买:马来保留地(Tanah Rizab Melayu)、低价与可负担房屋(Rumah Mampu Milik、PR1MA等),以及列入土著固打(Bumiputera quota)的单位。土著固打这一点在新盘上最容易踩雷——某些单位被保留、直到项目后期才释出,无论价格多高,外国人都不能买。看中特定单位之前,请先让经纪确认那是「自由单位」(非固打、非保留地)。

全国最低购买门槛一般为每单位RM1,000,000,但这只是下限——各州可以、也确实设定更高的最低价。

所有外国买家在任何州购房,都必须取得「州政府批准」(Consent of State Authority,COSA)。这项要求不可协商、不可豁免,由你的产业转名律师在签署买卖合约(SPA)之后代为申请。就一般住宅而言,被拒绝的情况很少,但安全敏感地段、农业地或政策受限类别可能例外。

真正的「坑」不是被拒,而是「时间」。因为申请是在你已签约、已付款之后才递交,等于你的资金先被锁住,州政府才开始审。这不是不该买的理由,而是提醒你要按现实时间表来安排订金、贷款放款与资金汇入,而非按乐观时间表。

槟岛(Pulau Pinang)外国人最低价为RM1,000,000;威省(Seberang Perai,即大陆part)为RM600,000。

这RM40万的差距是一个真正的策略杠杆,而不是脚注。在威省,峇都交湾(Batu Kawan)一带的增长走廊轻松跨过RM60万门槛;而槟岛的高端地段如丹绒道光(Tanjung Tokong)、葛尼道(Gurney Drive)本来就远高于RM100万的岛区门槛。门槛真正「咬人」的地方,是那些RM70万到RM95万之间的槟岛单位——本地人合法可买,外国人却买不了。设定预算区间前,建议先查一下「槟城房价指数」的最新价差。

除了一般印花税之外,槟城州政府另收外国人征费:槟岛为售价的3%(RM100万以上),威省为售价的2%(RM60万以上)。这笔费用在签署SPA阶段缴付给州政府,若交易未能完成则不予退还。

费率是固定的,算法很简单。槟岛(3%):RM100万单位征费RM3万,RM150万征费RM4.5万,RM200万征费RM6万。威省(2%):RM60万单位征费RM1.2万,RM80万征费RM1.6万。也就是说,外国人买一间RM150万的槟岛公寓,光是征费就要RM4.5万——这还没算转名印花税、律师费与融资成本。把整个成本塔叠起来,一笔槟城交易的实际「落地成本」会明显高过标价,请务必在设定预算前把它算进去。

槟城的COSA申请通常需时3至6个月,部分个案更久。在这段等待期内,你已经签了SPA、付了10%(扣除订金)、也付了外国人征费——你已经被绑定。

请把资金转账与任何过桥安排都围绕这个时间来规划。不要以为签约后就能在同一季度拿钥匙或看到地契异动——新盘尤其如此。

外国买家可以向马来西亚银行贷款,但贷款与估值比(LTV)上限通常约为70%,意味着大约需要三成的现金首付,再加上前述各项费用。

本地收入(例如持工作准证)会加强你的贷款申请;纯海外收入仍可评估,但银行会更保守。由于征费与批准时间把你的现金需求前置了,建议在订房「之前」就取得原则性批准(in-principle approval),而不是订了之后才办。贷款利率会随国家银行(Bank Negara)的隔夜政策利率OPR浮动,所以新盘完工时的月供,可能与今天银行报给你的数字不同。

资料来源:OPR——马来西亚国家银行(Bank Negara Malaysia);槟城成交价与每平方尺价——NAPIC/JPPH 及本站「槟城房价指数」。

产业盈利税(RPGT)按你「卖出时的盈利」征收,外国人的税率高于本地人:持有第1至5年为30%,第6年起降为10%。

除RPGT外没有其他全国性资本利得税,但预扣机制会影响现金流。外国人卖出时,买方律师会在交易完成时「预扣售价的7%」上缴税务局,待最终RPGT评估后多退。以RM150万的售价为例,完成时会被扣起RM10.5万,要等评估过关才拿得回来。

实务上的结论:RPGT奖励「长期持有」。外国买家若在五年内转手,要交盈利的30%;熬过第六年只需10%。这往往就是一笔槟城交易「是投资」还是「是错误」的分水岭——买入前,就该用退出时的税负来倒推入场决定。

马来西亚第二家园计划(MM2H)提供长期居留签证。截至2026年:财务门槛在2021年上调,收入与定期存款要求都高于旧版;MM2H持有人购房仍须遵守一般外国人最低价与州政府批准;部分州可能对MM2H持有人有较简化的COSA流程,但「须逐州确认」,并不统一。

关键是:买房「不需要」先有MM2H。它是居留计划,不是购房便利工具。如果你的目标是拥有产权而非长期居留,完全可以不碰MM2H就买房。