用公司名义买槟城房产真的省税吗?2026年高净值买家必读的架构真相

我最常听到的假设是:以马来西亚公司名义购买,税务负担会比以个人外籍身份购买更轻。就产业盈利税(RPGT)而言,这个假设并不成立。

一家由外国人持股、在马来西亚注册成立的Sdn Bhd,适用的是马来西亚产业盈利税法令附表5第II部分(Part II of Schedule 5)下的公司税率。当这家公司最终脱售房产——或者更准确地说,当被税法归类为"产业公司"(real property company)的股权被出售时——RPGT按持有年限征收,税率介于5%至30%。这与个人外籍业主面对的税率大致相当:持有第1至第5年为30%,第6年起降至10%。

换句话说,公司持有在RPGT层面没有任何实质性的结构优势。任何顾问或中介如果不加任何前提条件就告诉你"用公司买可以省RPGT",给你的是不完整的信息。如果你想代入自己的持有年限和预期升值算一算实际税额,可以使用本站的RPGT计算器,它同时涵盖个人持有和公司持有两种脱售情境。

吸引买家走向公司架构的逻辑通常是这样的:马来西亚公司税约为24%,而非居民个人税率是30%——表面上看,是清清楚楚的6个百分点的差距。

但这个对比一旦放进完整的成本图景里,就会瓦解。它忽略了三块真实存在的支出:公司设立成本、每年的合规维持成本,以及利润最终分配给个人股东时可能触发的双重征税。

对于只持有一套房产的架构来说,这三块成本加起来,经常超过任何理论上的税率节省——也就是说,为了把资产装进公司这个"壳"里,你付出的总代价可能比直接以个人名义持有更高,而不是更低。

先说一次性的设立成本:公司注册、初始合规架构的搭建,以及把Sdn Bhd正规建立起来所需的专业服务费用。这些在你签下第一份买卖合约之前就已经发生。

更容易被低估的是每年重复发生的维持成本:法定审计费、公司秘书费(马来西亚法律规定每家公司都必须委任公司秘书)、会计与报税费用,以及向马来西亚公司委员会(SSM)提交年度申报的费用。

关键在于——这些成本每年都会发生,不管你的房产当年有没有产生租金收入。房子空着,审计照做、秘书费照付、年报照交。对一个只装了一套房的公司来说,这笔固定开销会年复一年地侵蚀任何理论上的税务优势。

很多买家在做税率对比时,只算到公司层面就停了。但公司不是终点——当公司最终卖掉房产,或者租金收入积累在公司账上,这笔钱终究要回到背后真正拥有这个架构的家庭成员个人手中。

这个环节通常通过派发股息(dividend)完成,而股息分配可能触发第二层税务负担——具体取决于股东本人的税务居民身份,以及其所在司法管辖区(比如中国大陆、香港、新加坡各不相同)对海外股息的征税规则。

这就是为什么单看"公司税24% vs 个人税30%"是一个不完整的算式:真正的比较,应该是钱从房产一路流回你个人口袋的全链条税负,而不是其中某一个环节的税率。

2026年财政预算案(Budget 2026)将外国买家印花税上调至8%,从2026课税年起生效。这是一次幅度不小的上调。

需要特别指出的是:这项8%的印花税适用于所有外国买家,不论你以个人名义还是通过公司架构购买——它不是一个可以靠架构规避的成本,而是所有持有结构比较的共同基准线。

无论你最终选择哪种持有方式,都应该从一开始就把这8%纳入总购房成本的测算。它抬高的是所有外国买家的整体收购成本,而不是惩罚某一种特定架构。

以上并不是说公司架构永远是错的选择——只是它很少能单靠房产本身的省税逻辑站得住脚。以下四种情况,才是公司持有真正物有所值的场景。

第一,与现有的跨境企业架构整合。如果你的家族本来就运营着一个横跨多个国家的控股公司体系,在这个既有架构之下增设一个马来西亚物业持有实体,出于一致性和管理便利的考虑可以是合理的——即便马来西亚这一端并没有额外的税务好处。

第二,风险隔离。如果你希望这套房产与家族其他资产或经营性业务的负债真正切割开来——对于旗下有承担商业风险的实业公司的家族来说,这是实打实的考量——一个专门的持有实体能提供这种隔离,与税率对比无关。

第三,传承安排上的操作便利。在某些家族结构中,转让公司股权在行政操作上,比在两代人之间或家族成员之间直接过户房产产权更干净利落——尤其当家族已经为其他资产建立了成熟的股权转让机制时。第四,家族在马来西亚已有实际业务。如果家族本来就通过一家现存的Sdn Bhd在马来西亚经营其他业务,而这套房产确实与该业务相关或为其服务,那么放在同一实体或关联实体名下,有超越纯税务考量的实际意义。

对照下面这三个常见但站不住脚的理由,诚实地问问自己是不是也这样想过。

"用公司买房能省税"——如上文所述,把真实成本算进去之后,这在绝大多数情况下并不成立。"这个级别的买家都是这么操作的"——公司架构对某些高净值买家合理,对另一些则完全没有必要;这个决定应该基于你自己的具体架构,而不是一个想象中的"惯例"。

"听起来更专业、更有格局"——一笔干净利落、有正规法律意见支持的个人名义购买,如果确实更契合你的情况,绝不是一个"不够认真"的方案。架构的复杂度不等于方案的质量。

如果你要买的是一套槟城房产,而且没有一个现成的企业架构需要它去衔接,那么在把真实的合规成本算清楚之后,个人外籍名义持有通常是更简单、更便宜、税务效率也不逊色的路径。

公司持有要配得上它的成本,前提是它解决了房产本身之外的结构性问题——风险隔离、股权传承机制、或与既有企业持股的整合——而不是建立在"公司壳能降低房产税负"这个站不住脚的假设上。

这最终是一个应该由你自己的税务顾问和法律顾问、在看到你家族完整财务图景的前提下去建模的决定,不是一个房产中介能替你拍板的事。我能做的,是确保你不会带着"公司架构自动省RPGT"这个具体的错误认知往前走——因为在我接触到的公司架构咨询中,相当大一部分正是由这一个错误假设驱动的。

从我实际接触的案例看,来自中国大陆、香港、台湾和新加坡的买家之所以特别容易掉进这个误区,是因为在自己熟悉的市场里,公司或架构持有物业往往确实有税务或政策上的好处——但马来西亚的RPGT规则并不遵循同样的逻辑,直接照搬经验会得出错误结论。

在决定注册任何公司之前,先让你的税务顾问参与进来,把三个问题算清楚:第一,你所在司法管辖区对马来西亚公司派发的股息如何征税;第二,一套房的年度合规成本(审计、公司秘书、会计报税、SSM年报)在你的预期持有年限内累计是多少;第三,把这些成本叠加之后,与个人名义持有相比,全链条税负到底谁高谁低。

我曾遇到不止一位高净值买家,在见面之前就已经被"公司架构显然更聪明"的建议说服了——而那些建议恰恰没有完整考虑RPGT的处理方式和持续合规成本。我的角色不是劝任何人放弃公司架构:对于合适的家族情况,它绝对是正确的选择。我的角色是确保这个决定建立在真正成立的理由之上。带上你的税务顾问一起谈,房产端的部分我很乐意配合他们一起过一遍。