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韩国买家的槟城置业指南2026:RM100万门槛、韩元换算，以及汇款前必须完成的一份申报
Zac Ong · REN 64593 · 更新于 2026-07-20
韩国买家在槟城面对的外国人购房门槛，和其他国籍买家一样：岛上RM1,000,000，威省大陆RM600,000。但这笔钱背后的汇率与合规逻辑，和日本或新加坡买家完全不同。韩元近年对多数主要货币走弱，首尔房市又经历了一轮又一轮政府调控，更关键的是——韩国是少数几个连本国政府都会主动监管资金出境购房行为的来源市场，而不只是管资金流动本身。换句话说，韩国买家不只需要一位马来西亚律师，汇款前还得先完成本国银行的申报手续。
按2026年年中的指示性汇率——韩元1元约合令吉0.00274元（约令吉1元兑韩元364元）——槟城岛上RM1,000,000的门槛约合3.64亿韩元。作为对比,2026年初首尔公寓平均成交价约为12亿韩元，意味着槟城岛上的入场门槛不到首尔一套均价公寓的三分之一，买到的还是永久地契。
2026年韩元兑令吉的换算
按2026年年中指示性汇率，韩元1元约合令吉0.00274元（令吉1元约合韩元364元），换算下来：威省大陆门槛RM600,000约合2.18亿韩元；槟岛门槛RM1,000,000约合3.64亿韩元;RM1,500,000约合5.46亿韩元;RM2,000,000约合7.28亿韩元。
对比之下,2026年初首尔公寓平均成交价约为12亿韩元。也就是说，槟岛RM100万的入场门槛不到首尔均价公寓的三分之一，买到的却是永久地契资产，而且单价远低于首尔核心地段。这个对比往往比任何生活方式话术都更能打动认真算账的韩国买家。汇率会波动，以上数字为2026年年中的指示性参考，汇款前务必重新核实当时汇率。
汇款前必须完成的申报：韩国外汇交易法怎么规定
这是韩国买家最容易忽略、也是本文与合并版日韩指南分开撰写的核心原因。根据韩国《外国换交易法》(외국환거래법)，韩国居民购买海外不动产前，不能直接把钱汇到马来西亚签约了事——整个流程要经过韩国本地银行：第一步，汇款前须向指定外汇银行(외국환은행)提交购房申报并取得受理(신고수리)。银行会审核申报人的居民资格、购房用途与目的的合理性，以及购房金额是否合理。这一步没有金额下限——不论购房总价多少，都必须完成申报。
第二步，汇出购房款后3个月内，须提交海外不动产取得报告书，确认交易已完成。第三步，只要持有该海外不动产，每2年须提交一次持有情况证明文件(수시보고)。第四步，若日后出售或处分该房产，须在处分后3个月内提交处分报告书。第五步也是很多买家会漏掉的一步：根据韩国税法，若海外不动产取得金额达2亿韩元以上，须每年向国税厅申报《海外不动产等取得·保有·投资运用及处分明细书》,申报期限为课税年度结束后6个月内。由于RM1,000,000已约合3.64亿韩元，大多数槟岛门槛价位的购房都会触发这项申报。
这些手续在韩国银行的实务操作中并不罕见，外汇或财富管理柜台通常能协助完成。但流程顺序和其他国籍买家不同：韩国银行的申报环节要与马来西亚的法律程序同步推进，而不是等签完SPA才启动。槟城的州政府批准(COSA)流程通常需要3 至 4 个月，不要让延迟的韩国银行申报无谓拉长这条关键路径。汇款前务必直接向自己往来银行的外汇柜台核实最新规定——韩国外汇法规近年多次修订，以银行合规部门的最新口径为准，而不是任何一篇文章。
为什么是槟城：韩国买家的实际算盘
找上我的韩国买家，通常已经排除了明显的替代选项。几个反复出现的原因：韩国国内住宅本质上一直是永久产权，所以吸引他们的不是永久地契这个概念本身，而是这个价位能买到的永久地契资产形态——岛屿、海景、丹绒武雅或丹绒道光这样的地段。3.64亿韩元在韩国国内买不到这种组合。
生活成本差距是真实存在的：槟城的食品、餐饮、服务类开销明显低于首尔。对把槟城当第二个家、或未来退休据点而非纯粹套利工具的买家来说，这个差距会随着实际居住年限不断累积，而不只是购房当天的一次性比较。
租金回报率的差距更悬殊：根据近期市场追踪数据，首尔公寓的毛租金回报率大约在1.2%至3%之间，在区域内属于相对价格偏高、回报偏低的市场。槟城长期住宅出租的毛回报率约为4%至5.5%，若配合专业短租管理甚至更高——对认真做数字模型的韩国买家而言，这是完全不同量级的投资命题。
没有直飞航班，但转机方案可行：仁川(ICN)与槟城(PEN)之间目前没有直飞航班。最快的转机方案经吉隆坡或香港，全程约8.5至9.5小时，可选大韩航空、马来西亚航空、国泰航空或亚航等。这不是周末说走就走的距离——这也正是为什么这批韩国买家大多是以退休、长住或长期持有投资的心态在看槟城，而不是频繁往返的度假需求。
韩国卖家要缴多少产业盈利税(RPGT)
马来西亚房产的所有卖家都要缴RPGT，外国卖家（含韩国籍）适用的税率表是最不利的一档：持有第1至3年，税率30%;第4年,20%（马来西亚公民/永久居民）对30%（外国人）;第5年,15%对30%;第6年起，公民0%、外国人10%。
买方律师会在完成过户时保留购房款的7%（公民为3%）作为RPGT代扣款，交由税收局(LHDN)待最终评税后多退少补。对正在规划退出时点的韩国投资者来说，第5年(30%)与第6年(10%)之间的差距，是最大的一个RPGT操作杠杆——在RM300,000的应课税收益上，多持有一年可省下RM60,000。设定退出时间前，建议先用RPGT计算器把自己的数字算一遍。
签证选项：购房与长住是两条独立的线
在马来西亚，房产所有权与签证身份完全独立——不需要任何长期签证也可以合法购房。计划在槟城长住的买家可考虑：社交访问准证,90天免签、可通过出入境续签，不含工作权利;MM2H第二家园计划,5年期可续签，适合计划长住或半定居的买家;DE Rantau数字游民准证,12个月可续签，需提供远程受雇证明；就业准证，需马来西亚本地雇主，按税务居民处理。
韩国长期是MM2H申请国名单上的常客，计划每年在槟城居住数月以上的韩国买家，通常会在房产交易尘埃落定之后，才开始认真评估MM2H，而不是在购房之前。
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常见问题
韩国公民可以在槟城买房吗？
可以。韩国公民按外国买家处理——槟岛最低购房价RM1,000,000，威省大陆RM600,000，需取得州政府批准(COSA)，槟岛购房另须缴纳3%外国人购房附加费。马来西亚这一侧没有针对韩国国籍的额外限制。
买槟城房产需要向韩国银行或韩国央行申报吗？
需要。根据韩国《外国换交易法》,韩国居民购买海外不动产前，须先向指定外汇银行提交申报并取得受理，这一步没有金额下限。完成交易后，须在汇款后3个月内提交取得报告书，持有期间每2年须提交一次持有证明。若取得金额达2亿韩元以上，还须每年向国税厅提交海外不动产明细申报。
2026年RM100万折合多少韩元？
按2026年年中指示性汇率（韩元1元约合令吉0.00274元，即令吉1元约合韩元364元）计算，槟岛门槛RM1,000,000约合3.64亿韩元，不到2026年初首尔公寓均价（约12亿韩元）的三分之一。
首尔到槟城有直飞航班吗？
没有。仁川(ICN)与槟城(PEN)之间目前没有直飞航班。最快的转机方案经吉隆坡或香港，全程约8.5至9.5小时，可选大韩航空、马来西亚航空、国泰航空或亚航等。
韩国卖家出售槟城房产要缴多少RPGT?
外国卖家（含韩国籍）持有第1至5年出售,RPGT税率为30%;第6年起降至10%。买方律师会在完成过户时保留购房款的7%作为代扣款（公民为3%），待税收局最终评税后多退少补。
韩国买家需要MM2H才能在槟城买房吗？
不需要。马来西亚的房产所有权与签证身份是两条独立的线。韩国国民可凭90天免签的社交访问准证入境并完成购房。只有计划在马来西亚长期居住的买家，才需要评估MM2H（5年期可续签）。
本页面为简体中文摘要，供参考之用。所有价格以发展商最终确认为准，详情请以英文页面及官方文件为准。Zac Ong，持牌房地产经纪(REN 64593),PropNex Realty。