RM100 万在北槟能买到什么房？外国人可买清单

槟岛外国人购买分层房产的最低价是 RM100 万,槟威大陆是 RM60 万。

最多人踩空的细节是：这条线测的是你买的那一个单位的价格,不是项目的平均价，也不是广告上的「XX 万起」。一个标榜「RM69.1 万起」的项目，并不是对你部分开放——除非该栋楼里有某个更大的户型越过 RM100 万，否则它对你是关闭的。反过来，一栋入场价低于门槛的楼，顶层大户可能远高于门槛，那是你可以买的。

然后要把成本算全，因为门槛只是起点：槟岛州征费为售价的 3%;印花税外国买家按 统一 8% 计（本地公民是 1% 至 4% 的累进）;州政府批准需预留 3 至 4 个月。以 RM100 万的交易为例，单是州征费加印花税就是 RM11 万,还没算律师费。

这是任何一个楼盘页面都不会告诉你的事，所以把北部整条在售新盘线摊开来对着门槛看。

过线（入场价即符合）: Jesselton Courtyard,RM287 万起、尺价 RM1,050、2028 年交楼;W Residence Gurney Bay,RM237 万起、2028 年;Waterstone,RM128.7 万起、2028 年;Lumina Residence,RM103 万起、尺价 RM850、2027 年。

未过线： Crown Penang,RM70.4 万起、尺价 RM955、2029 年;Eight & Eight,RM69.1 万起、尺价 RM700、2029 年;Noordinz Suites,RM68.287 万起、尺价 RM1,811、2027 年;G'Vinton,RM59.6 万起、尺价 RM1,500、2028 年;Scott @ Logan,RM43.59 万起、尺价 RM1,290、2028 年。

Lumina Residence 这一个要特别留意。 RM103 万只比门槛高出 RM3 万——意思是它今天、按今天这份价目表符合资格，而一次调价或促销折扣就可能把入场户型推回线下。如果你正贴着门槛操作，务必先拿到该单位的书面价格，再据此规划。

至于未过线的五个，可以直接问发展商是否有更大户型越过 RM100 万。有时候有；但在这些价位，更常见的情况是没有——Crown、Eight & Eight 与 G'Vinton 基本上应理解为本地公民与永久居民的产品。

四个新盘是很薄的一份清单。已落成的市场不是：北槟有二十多栋楼的挂牌价高于门槛，而且因为是现楼，你可以先站进那个单位再决定。

先看 Quayside（丹绒道光）。 Andaman @ Quayside 开价 RM128 万起、尺价约 RM1,086,面积 1,127 至 5,000 平方尺，永久地契,1,100 个单位,2018 年落成。对「外国买家在北部到底买得到什么」这个问题，它是最直接的答案：现代化的海滨地址、稳稳高于门槛、管理有实绩，而且二手成交够多，价格是可查的，不必靠猜。

旁边的 Straits Quay Suites @ Waterside 开价 RM63.8 万至 RM170 万、尺价约 RM734。请注意这个区间：只有上半段越过 RM100 万,所以这是一栋要逐间确认资格的楼；而且它是商业地契——商业费率、贷款成数较紧——这一点要先算进去。

丹绒道光 RM100 万以上的存量： Fettes Residence,RM113.9 万起、尺价 RM542、2,000–2,467 平方尺、2011 年;Andaman @ Quayside,RM128 万起、尺价 RM1,086、2018 年;Ariza Seafront Terraces,RM270 万起、尺价 RM714、3,488–3,781 平方尺、2019 年;The Penthouse,RM346 万起、尺价 RM692、5,000–5,050 平方尺、2017 年。

把 Fettes Residence 和 Andaman @ Quayside 并排看，这个价格带的取舍就全在这两行里：约 RM113.9 万在 Fettes 拿到的面积，大约是约 RM128 万在 Quayside 的两倍，但楼龄大七年、离海再远一点。没有哪一个是普遍正确的答案，只有哪一个对你正确。

北部其他过线存量： Ferringhi Residence 2（峇都丁宜,RM106.48 万起，尺价 RM505,1,208–1,565 平方尺）、Mira Residence（丹绒武雅,RM107 万起，尺价 RM734）、Horizon Tower（丹绒武雅,RM110 万起，尺价 RM480,2,300–2,400 平方尺）、The Marin Ferringhi（RM115.8 万起，尺价 RM649）、Codrington Residence（浮罗池滑,RM140 万起，尺价 RM1,058）、Moonlight Bay（峇都丁宜,RM149 万起，尺价 RM710）、Alila 2（丹绒武雅,RM168 万起，尺价 RM863）、Moulmein Rise（浮罗池滑,RM218 万起，尺价 RM1,178）、Infinity Beachfront（丹绒武雅,RM270 万起，尺价 RM681）。以上均为挂牌价，核对日期 2026 年 8 月 23 日。

把上面几组数字看下来，变化最大的是尺价。符合资格的北部存量，从实惠的一端约 RM450 尺 到 Quayside 的 RM1,086 尺——在同一个合格价格带之内，差距超过一倍。

原因是 RM100 万是一条价格线，不是一条品质线。贴着门槛买，你面对的是一个真实的取舍。

要新、就得小:Andaman @ Quayside 的 RM1,086 尺，或 Codrington Residence 的 RM1,058 尺——较新的楼、当前规格、面积更紧凑。

要大、就得旧:Horizon Tower 的 RM480 尺换 2,300 至 2,400 平方尺，或 Ferringhi Residence 2 的 RM505 尺——同样的钱换到明显更多的空间，代价是楼龄。

我遇到的外国买家，多数一开始都假设 RM100 万在槟城是「有限的预算」,因为在新加坡或香港确实如此。在北槟它一点都不有限——它是一个能买到 2,400 平方尺的入口。真正的失误不在预算，而在于顺手挑了清单上最新的那一个，却没问同样的钱在楼龄大三年的地方能换到什么。

这一段值得独立出来，因为它最干净地示范了这条规则的实际运作方式。

The Meg 位于葛尼道外的 Andaman Island,发展商是 E&O——地址与发展商的组合，在槟城已经算是顶配。它是永久地契,2026 年落成。

而外国买家买不了它。它的公布价格区间约为 RM60 万至 RM78 万,面积 567 至 897 平方尺,因此没有任何一个单位达到 RM100 万的槟岛门槛。整栋楼都只能卖给本地公民与永久居民。

这个教训可以推广。门槛测的是单位价格，而决定单位价格的，通常是面积。 名气很大的楼里，小户型经常落在门槛之下；名字陌生的楼里，大户型经常轻松过线。如果你按名气来筛选，会在买不了的房子上浪费好几个月，同时错过那些其实完全合格、只是你没听过的楼。

如果你距离门槛在 RM10 万以内，先拿到该单位的书面价格。 Lumina Residence 只高出 RM3 万，这个空间不能靠假设。

一开始就让律师介入州政府批准这一环。 3 至 4 个月是常态，而有地房产的审查比分层更严。

要看的是地契类别，不只是地契年期。 永久地契讲的是土地，地契类别讲的是你的水电费率与贷款成数。Straits Quay Suites 是商业地契，上面多数住宅存量不是。

任何现楼，出价前先要管理账目与偿债基金余额。

把日后脱手算进来。 外国人的产业盈利税(RPGT)在第 1 至 5 年为收益的 30%，之后为 10%，这条曲线和公民的税阶明显不同。

想要一份目前 RM100 万以上、已经把不合格存量剔除掉的逐间清单？把你的条件发给我，我发给你。

外国买家最低门槛（槟岛 RM100 万、槟威大陆 RM60 万）、槟岛 3% 州征费、外国买家统一 8% 印花税（对比本地公民 1% 至 4% 累进税阶）、以及 3 至 4 个月州政府批准时程，均依槟州政府规定。产业盈利税税率依《1976 年产业盈利税法令》附表五。所有项目价格、尺价、面积、地契年期、地契类别与完工年份取自我们自己追踪的记录，核对日期 2026 年 8 月 23 日；二手数据为挂牌价并已注明，新盘数据为发展商价格。The Meg 的价格区间与户型面积由 Zac Ong(REN 64593)依发展商价目表确认。