2026 年 5 个悄悄跑赢新盘涨幅的槟城二手地段——附 NAPIC 数据与真实 PSF

丹绒道光（Tanjung Tokong）——Andaman/Seri Tanjung Pinang 海景二手已经硬起来。同一区几乎没有新盘。

浮罗池滑（Pulau Tikus）——我们资料库里只有 6 个可发布的永久地契二手项目。稀缺就是全部故事。

丹绒武雅（Tanjung Bungah）——2017 年山坡开发禁令之后，这里几乎盖不了新的山坡塔。

成熟牛汝莪（Gelugor）/ The Light——Light Collection I–IV 的二手，已经跟着更贵的 Mezzo 和 Light 2 新盘一起重估。

峇都丁宜（Batu Ferringhi）——经纪最不推的一个，因为没有新货可卖。MM2H 需求 + 几乎零新盘管线 + 永久地契海滨。

先看 NAPIC 报的数字。2026 Q1，全国完工未售住宅 32,801 套，价值约 RM163.7 亿——第六个连续季度上升。

套数季比 +7.6%，但那批存货的总值季比 −7.7%。差距就是故事：发展商在为了消化中价位存货割价。

槟城占其中 3,165 套，全国第 5，年比自 2,729 上升 16%。其中约 1,120 套集中在 RM20 万–40 万段（708 套 RM20 万–30 万、412 套 RM30 万–40 万）。这就是新盘定价力被压得最凶的地方。

再看压力没有出现的地方。下面 5 个地段共通点有四个：

一、没地了——区内没有像样的可开发地库。

二、配套已经在——学校、医疗、海滨、饮食都到位。新盘卖不动"未来配套"溢价，因为配套现在就有。

三、区内没有可比的新盘供给来重设价格阶梯。

四、永久地契 + 住宅地契为主——没有租赁地契折价的算术，也没有商业地契的星号。

这四点合起来，就是为什么这 5 个地段的二手中位 PSF——在中价位新盘不得不折价的同一个周期里——反而站得住甚至上升。

诚实的但书：以下每一个地段的涨幅，来自我们自家追踪 2023–2026 已核实二手挂牌的中位 PSF，成交纪录能对上的我都对过。NAPIC MHPI 只在州与县级别给方向确认，看不到子区。方法说明在文末。

案例最清楚的一个。丹绒道光在我们资料里有 24 个已完工的永久地契可发布项目——深度和流动性都够，而且和其他槟岛海滨不同，同一子区里没有任何在售的新盘塔来重设价格。

几个参考点：

- Andaman @ Quayside——2018 完工，永久地契，Andaman 半岛的锚

- City of Dreams——2020，永久地契 commercial-HDA，海景塔

- The Tamarind——2019，永久地契，深度二手

- 18 East at Andaman——2017，永久地契，惜售层次最多

- City Residence——2017，永久地契

2023–2026 期间，海景挂牌大致落在 RM1,000–1,250 psf、市景 RM800–950 psf。海景那一端从旅游业复苏以来涨得更明显。

这里没有可对照的新盘，因为区内基本已经建满——这就是重点。今天要一个丹绒道光海滨单位，你只有一个选择：二手。稀缺替价格做工。

一个要注意的——这批存货相当一部分是 commercial-HDA 或商业地契。这不是致命伤（外国人门槛都是槟岛 RM100 万），但水电、门牌税、TNB 电费级距会更高。上我们的二手搜寻时把筛选看仔细。

整个邮区，我们资料库里只有 6 个可发布已完工的永久地契项目——这就是全部故事。

浮罗池滑是永久地契、住宅地契、低到中层、老街紧邻的地段。学校成熟、私立医疗成熟（Loh Guan Lye、Adventist），几乎零新开发。

几个参考点：

- Moulmein Rise——2016，永久地契，住宅

- The Cantonment——2015，永久地契，住宅

- Arcadia——1989 年代，但撑起本区价格地板

- Codrington Residence——2026，永久地契，近年少数的精品块

- The Anton——2026，永久地契，精品

"新盘比较"在这里几乎是假设性的——浮罗池滑几乎不产新盘。买这个地址的人付的是稀缺，不是相对某个幻想新盘价格的折扣。

追踪中位从 2023 的约 RM900–1,050 psf 稳步升到 2026 的 RM1,000–1,150 psf，精品层（Codrington、Anton）明显在这之上。

一个要注意的——浮罗池滑的二手往往是较小、较旧的户型。要大家庭单位的会挣扎。子区拆解看浮罗池滑区域指南。

14 个已完工的永久地契可发布项目。而且——这一点关键——2017 年 Bukit Kukus 土崩后的山坡开发禁令，让本区几乎再也盖不了新的山坡塔。

这个结构性上限就是为什么本区二手硬起来了，同时几乎没有可竞争的新盘存货来重设价格阶梯。

几个参考点：

- Alila 2——2018，永久地契，住宅，海景

- Mira Residence——2016，永久地契，住宅

- Granito @ Permai——2024，永久地契，本区最近完工

- Springtide Residences——2009，但是海滨基准

- 1 Tanjong——2015，永久地契，海景

中位挂牌落在中段海景 RM750–950 psf、海滨锚 RM900–1,100 psf。Granito @ Permai 与 Alila 2 拉起顶部区间。

因为没有可比的海滨新盘做定价对照，二手就是市场出清价——而它一直在涨。

一个要注意的——丹绒武雅的交通。一条路进、一条路出，上下学时段会严重塞。工作在峇六拜的自己实测通勤再出手。看丹绒武雅区域指南。

牛汝莪是你在同一张地图上最能干净看到"二手 vs 新盘"缺口的地段，因为 The Light 海滨里两者都有。

成熟已完工永久地契二手参考点：

- The Light Collection IV——2017，永久地契

- Pearl Regency——2014，永久地契

- Mezzo @ The Light City——2025，永久地契，成熟层里最新

- Middleton @ Minden Heights——2019，永久地契

- Vilaris Courtyard Homes——2016，永久地契，住宅

同区活跃新盘管线包括 Lightwater Residences（目标 2028）以及 STARK Tower（同样目标 2028，见下方但书）。Lightwater 的新盘定价明显高于 Light Collection I–IV 二手。

成熟 Light Collection 二手从 2023 的约 RM950–1,100 psf 升到 2026 的 RM1,050–1,250 psf——6–12% 涨幅。同一个窗口，新盘买家要付完整的 2028 完工溢价，还要背两年多的持有成本、没有租金。

重点不是新盘不好——不是。重点是同一个区的成熟二手，用明显更低的进场价提供一样的生活方式，且在新盘不得不撑起溢价的同一个窗口涨起来了。看牛汝莪区域指南。

一个但书——同区第二个 STARK 品牌的发布被取消。任何旧宣传册不要当成现售存货。经纪如果还在提，那本身就是讯号。

经纪最不推的地段，因为没有新的发展商货可卖。12 个已完工的永久地契可发布项目，永久地契和住宅地契为主，区内几乎没有活跃新盘管线。

几个参考点：

- Ferringhi Hills——2024，永久地契，住宅，本区最近完工

- Ferringhi Residence 2——2020，永久地契，住宅

- Iconic Vue——2019，永久地契，住宅

- By The Sea @ Batu Ferringhi——2015，永久地契，海滨

- The Marin @ Ferringhi——2018，永久地契，海滨

全区挂牌大致落在 RM700–900 psf，海滨户型（By The Sea、The Marin）明显在中位之上。Ferringhi Hills 2024 完工价明显更高，且撑得住。

过去三年，永久地契海滨层的挂牌轨迹涨了 6–10%。没有新盘稀释——这就是本区自己的稀缺故事。

需求端是 MM2H、退休族、长期外派租客，加上一群明确要海边永久地契（不是市区公寓）的马来西亚家庭。这不是收益故事——是生活方式 + 资产耐用性。

因为这样，涨幅比北方海景慢，但波动也更低。子区细节看峇都丁宜区域指南。

把 5 个拉在一起，模式其实很简单：

- 区内没有可比新盘供给来重设价格阶梯。

- 有土地稀缺或供给上限（STP 建满、浮罗池滑低层老街、丹绒武雅山坡禁令、峇都丁宜地形）。

- 成熟配套让新盘卖不成溢价——学校、医疗、海滨、饮食今天就在。

- 永久地契 + 住宅地契占多数。

- 买家是自住或长期持有，不是快出。

这些都不是短期折扣循环。是结构性的。NAPIC 的压力发生在新供给追弱需求跑的中价位——RM20 万–40 万段。上面 5 个地段不在那里。

如果其中任一个发生，我会翻转看法。

讯号 1——5 个地段之一，批出真正大规模的永久地契新盘。不是 40 单位的精品块；是一栋 250 单位以上、有真实销售馆的塔，批在丹绒道光或丹绒武雅海滨里——这会重开新盘供给，把阶梯重设一次。

讯号 2——BNM 未来 12 个月不止一次降 OPR，马来西亚房贷利率重定价往下。便宜的钱把目前被新盘溢价挤出的买家拉回来，发展商折扣停，二手对新盘的折扣两边同时收窄。看 BNM 货币政策会议时程，连续两次降息是我的触发。

两件都还没发生。任一发生之前，这 5 个地段还是防御性最高的进场。

动作 1——在目标地段买二手，选一个跳出来的户型。永远不要在超大盘里买被复制的户型。这 5 个地段里通常不是主要风险，但值得检查。

塔有 800 单位、你的是 300 个相同两房里的一个——退场时你只是众多卖家里的一个。塔有 220 单位、你的是一个有稀有视野的角三房——你就是独特挂牌。

动作 2——避开 RM20 万–40 万中价位段的新盘。槟城 3,165 套未售里，1,120 套就在这一段。定价落在这一段、地段又不是上面 5 个之一——你就是在买定价力被压得最凶的段。段位完整拆解看我们的积压深度解读。

动作 3——混合。用成熟地段的二手折扣自住进场；要下新盘一注，就下在有真实催化剂的地段——LRT 服务的南轴（看我们的 LRT 明珠线实战手册），不是中价位大陆段。两个论点分开摆，不要挤在同一笔交易里。

比这更具体的都是对话。想让我把这 5 个套进你的预算、家庭状况与时间表——WhatsApp 讯息我摘要过来。

NAPIC Q1 2026——全国完工未售 32,801 套，价值 RM163.7 亿，第六个连续季度上升；套数季比 +7.6%、价值季比 −7.7%；槟城 3,165 套全国第 5，年比 +16%（自 2,729）。槟城段位：RM20 万–30 万 708 套，RM30 万–40 万 412 套。来自国家产业资讯中心（NAPIC）2026 Q1 报告，[Penang Property Talk](https://www.penangpropertytalk.com/2026/07/penang-ranked-5th-for-residential-property-overhang-in-q1-2026/) 与 [IQI Global](https://iqiglobal.com/blog/napic-q1-2026/) 都有引用。NAPIC 也按季发布马来西亚房价指数（MHPI）。

各地段二手 PSF——我们自家追踪 2023–2026 已核实挂牌的中位 PSF，能对上成交纪录时对过。不是 NAPIC MHPI（不到子区粒度）。挂牌不是成交（通常高 3–8%），组合也会随挂牌翻转月月变。

BNM OPR 立场——马来西亚国家银行最新[货币政策声明](https://www.bnm.gov.my/monetary-stability)。项目单位数、地契与完工年来自我们的追踪项目纪录。数字会更新——出手前请确认最新版。