槟城民宿新规出炉：住宅公寓不能再做短租

附例于 2026 年 6 月 10 日获州行政议会批准,8 月 1 日生效。州地方政府事务行政议员 Jason H'ng Mooi Lye 在 8 月 21 日的记者会上表示，附例「强化了对 TIP 营运的监管与执法框架，确保其以更有序、安全与受控的方式进行」。

TIP 即 tempat inap peribadi（私人住宿场所），就是多数业主口中的 Airbnb 单位。按附例规定，经营者必须持有相关地方政府（槟岛市政厅 MBPP 或威省市政厅 MBSP）发出的执照，并遵守关于营运、卫生、安全、禁止行为与滋扰的各项条件。

收费标准已经公布：执照申请（行政费）RM50;三房以下年度执照费 RM1,000;每增加一房每年 RM200（最多加两房）;每单位年度 TIP 费 RM1,800;催缴通知每张 RM5。换句话说，一个三房单位每年光是执照与 TIP 费就约 RM2,800。对认真经营的人这是营运成本；对只是顺手出租一间空房的人，这笔账就变了——而这正是政策的用意。

槟岛(MBPP)可申请的分层产业类型：服务式公寓、SoHo / SoFo / SoVo、套房办公室、复式办公室。普通公寓与共管公寓等分层住宅产业：禁止。

威省(MBSP)的范围明显更宽：公寓、服务式公寓、共管公寓、联排别墅、有地分层产业，以及 SoHo / SoFo / SoVo、套房办公室与复式办公室都可以。

两地的独立式、半独立式与排屋，在指定的住宅/商业区内可获考虑，但须先取得建筑用途更改批准。

无论哪个地方政府，以下一律禁止：政府或法定机构产业、医疗与托儿中心、员工宿舍、私立教育机构，以及所有廉价、中低价、可负担房屋与人民组屋(PPR)。此外,MBPP 也把几个成熟住宅区整片排除，包括 Jesselton Heights、Pearl Hill、Lebuh Bukit Jambul、Taman Sungai Ara 与 Minden Heights。

我认为整体而言这是对的一步，而理由值得一条条讲清楚，不只是笼统附和。

第一，投诉是真实且有纪录的。2020 年至 2026 年 3 月期间,MBPP 接获 364 宗与非法短租相关的投诉,MBSP 则有 24 宗。这不是抽象的「氛围」问题，而是多年来的凌晨噪音、陌生人持卡进出、电梯大堂堆满行李、保安柜台根本不知道楼里住着谁。买公寓的住户买的是住宅，不是一间没有前台的酒店。

第二，它终结了不公平的竞争。持牌酒店要付消防认证、保险、员工、商业费率门牌税与旅游税；隔壁一间没执照的分层单位卖的是同一晚房，却完全没有这些成本。要求执照、收费与安全合规，把一道本来就说不过去的差距收窄了。

第三，它保护的不只是邻居，也包括买家。凡是买过「三分之一单位每周换客」的楼的人都清楚，那会怎样推高管理成本、磨损电梯、吃掉偿债基金。一栋维持住宅属性的楼，是更可预测的资产。

第四，它给守规矩的经营者法律确定性——这一点业主最容易低估。在附例之前,「我的 Airbnb 合法吗」根本没有干净的答案，你活在一个随时可能收紧的灰色地带。现在有执照、有收费表、有登记册。只要你在允许的类别里，你可以把它当生意来做，而不是祈祷稽查不要上门。

把这件事写成纯粹的胜利，是不诚实的。代价是真实的，而承担的人也不是坏人。

普通业主失去了原本算进预算的收入。很多人是在槟城住宅供应过剩、长租疲弱的那几年买的公寓，短租是让单位养得起分期的方式。对这些业主而言，附例不是一次整齐的监管改良，而是把他们当初买房所依据的回报直接拿掉，只给两个月缓冲。

Airbnb 的反对并非无的放矢。该平台公开主张，槟城的限制会伤害州内旅游经济、限制马来西亚人在分层产业中分享住所的能力，并减少本地与国际旅客可负担的住宿选择。你可以不同意它的结论，但机制是成立的：房源更少、房价更高是真实后果，而最先感受到的是家庭旅客与长住访客。

一刀切也会把好经营者和坏经营者一起罩住。一个管理得很好、邻居与管理层都没意见的单位，如今在槟岛仅仅因为地契写着「住宅」就被禁止。那 364 宗投诉并不是平均分布在槟城每一栋分层大楼上——但禁令是。

还有执法这个未知数。附例的效力取决于背后的稽查力度。如果持牌者每年付 RM2,800，而没执照的照样静静地做，那等于惩罚诚实的人。州政府的公信力，要看 11 月 1 日之后发生什么。

最后，供应不会消失，只会转移。旅客照样来槟城，需求会挤向获准的类别、挤向酒店，也有一部分转入地下。这究竟算成效还是失败，取决于获准的房源能不能把需求接住。

先别急着因为「买服务式公寓就能做短租」而兴奋——这一段请务必看完。

属于允许的类别，只是第一道门，不是最后一道。业主仍然必须取得该栋楼的联合管理机构(JMB)或管理机构(MC)以特别决议通过的批准，且需不少于四分之三(75%)的有效票。这项要求从 2023 年的指南沿用至今，附例并未取消它。

所以诚实的顺序是：允许的产业类别 → 该楼自己的 75% 投票 → 地方政府执照。服务式公寓的地契不会凌驾于投票之上。而对一个尚未落成的项目来说，管理机构根本还不存在——也就是说，包括发展商销售团队在内，今天没有任何人能向你保证那个结果。

如果有销售告诉你某个项目「因为是商业地契所以可以做 Airbnb」,他讲的是类别，不是许可。请要求书面说明，并把任何建立在尚未发生的投票之上的租金预测，当成额外奖励，而不是基准情境。

槟城现在有了一个双轨短租市场，而分界线是地契与产业类型，不是地段或品质。

普通的槟岛公寓失去了一个可能已被计入价格的收入选项——幅度有限，因为多数本来就不是合法在做，但这个选项现在正式关上了。与此同时，槟岛的服务式公寓、SoHo 与套房办公室产品，获得了一样真正稀缺的东西：一条合法、可持牌的夜租收入路径。这个类别的供应量由已建成与已批准的存量决定，监管等于把它变成一种你无法自行制造的许可。

我不会夸大这一点。执照不会创造需求,75% 的投票仍然逐楼把关，费用也是实打实的。但如果你在两个价格相近的单位之间选择——一个是住宅分层，一个是商业地契的服务式公寓——它们脚下的监管地基，已经不一样了。

Crown Penang（丹绒道光）：永久地契,HDA 下的商业地契，服务式公寓，约 RM704,000 起,588 户,2029 年落成。商业地契加 HDA 正是附例允许清单所设想的结构：你拿到《房屋发展法令》给予的法定买家保障，而地契类别不属于住宅分层。代价是这个类别惯有的——水电与门牌税按商业费率、银行贷款成数比住宅地契紧一档；入门价低于槟岛 RM100 万的外国买家门槛，海外买家须选购更大的单位。

G'Vinton（乔治市）：永久地契,HDA 下的商业地契，位于乔治市核心的 Jalan Sultan Ahmad Shah,RM596,000 起,508 套,2028 年第三季落成。它的位置本身就是论据：乔治市是全槟城最强的短租市场，而这些套房的尺寸正是为此设计。发展商宣传由运营方托管、最高约 7.85% 的预测净回报——那是取决于入住率与房价的预测，不是承诺；而且这里同样适用 75% 投票，管理机构要等到交房之后才会存在。

至于其他项目——为什么我不会直接给你一份「可做 Airbnb」的名单——请看下一段。

丹绒道光的 City of Dreams 是永久地契、服务式公寓、HDA 商业地契，完全落在允许的「类别」之内——但该楼不允许短租。楼本身的立场说不行，那就是不行，地契类别怎么写都不改变这一点。

这不是特例，而是制度按设计在运作：附例告诉你地方政府可以给哪些类别发照；你那栋楼告诉你你能不能经营。两边都要点头。

所以对槟岛上其他所有服务式公寓、SoHo 与套房办公室项目——马吉士路、牛汝莪、丹绒道光等等——诚实的答案是：类别符合，但每一栋楼都必须逐一确认。这个立场我是逐个项目在追踪的，而这也是你为夜租收入下手之前，唯一真正值得问的问题。

如果你目前在经营短租单位：先把你的产业类型对照上面的清单。若属于允许类别，请在 2026 年 11 月 1 日之前提交执照申请，并以书面确认你那栋楼 JMB 或 MC 的立场。若你持有的是槟岛的分层住宅，诚实的建议是现在就规划转为长租，而不是等稽查上门——位置好的单位，长租一样租得掉。

如果你是为了短租收入而买：买在允许的类别里，并用长租来做基准财务模型，把夜租收入当成额外奖励。请用你自己的数字跑一遍租金回报计算器，而不是照抄预测回报。

如果你持有普通公寓、从来没做过夜租：这条附例对你其实是好消息。你当初买进的那栋楼，会继续是你买进的那栋楼。