Jesselton Courtyard 测评 2026：两个价钱、一个地契问题，谁才真的适合买

项目坐落在 Persiaran Jesselton Selatan，占地约 11.9 英亩，永久地契，紧邻赛马场和 Kensington Gardens。整个社区刻意做成低层，没有高楼。

这里其实是两种完全不同的产品。

Courtyard Villas（207 户）：一层半和两层的住宅，面积约 2,734 至 5,176 平方尺，4 至 6 房另加一间工人房，每户 4 个车位。较大的两层 6 房户型还附带约 355 至 1,819 平方尺的私人庭院。虽然叫"别墅"，发展商自己的说法是：位于五层楼座里的一层半和两层公寓单位——这正是下面地契问题的由来。

Courtyard Homes（32 户）：四层零地界独立式住宅，营销资料写约 6,649 至 9,053 平方尺，各自有约 3,175 至 6,082 平方尺的地。6 房、7 间浴室、一间工人房、6 个车位。它们的对手是 Jesselton 一带的独立洋房，不是园区里的别墅。

要特别留意：发展商官网的广告资料，把独立式住宅的建筑面积写成 509.85 至 600.35 平方米，约 5,490 至 6,460 平方尺，比营销数字小。营销数字可能把露台、车廊之类的空间也算了进去。签约前问清楚 SPA（买卖合约）上写的是哪一个面积。

官网写明预计交屋日期为 2028 年 6 月。

官网列出的广告价格区间：

- Courtyard Villas：RM3,322,000 至 RM5,786,000

- Courtyard Homes：RM8,111,000 至 RM10,892,000

2026 年 1 月 17 至 18 日，项目通过 Savills Singapore 在新加坡推介，EdgeProp Singapore 报道、Berjaya 也转载的报价是：别墅约 RM295.7 万起，独立式约 RM663.1 万起。

我的判断是，较低的数字是配套价或净价——推介会上很常见。但这只是推论，Berjaya 没有公开说明两组数字的关系。所以不必争哪个才"对"，直接以书面方式问销售团队：你看中的那一间，SPA 上的净价是多少、配套里包含什么。

槟州土地局的外国人购买准则（2024 年 8 月更新）在槟岛订了两个不同的门槛：

- 分层地契（strata）：RM1,000,000

- 有地房产，包括有地分层地契（landed strata）：RM3,000,000

准则的附注还写明：算有地还是分层，要看将来发出的地契。

别墅的关键就在这里。如果发出的是一般分层地契，门槛是 RM100 万，每一间别墅都过得了；如果是有地分层地契，门槛是 RM300 万，按推介会约 RM296 万的报价就差一点点。

独立式住宅简单得多：约 RM811 万起，无论如何都过 RM300 万。

外国买家在付订金之前，我会建议做三件事：

1. 请发展商以书面确认别墅将来发的是哪一类地契。

2. 请你的律师确认土地局会怎么归类这类地契。

3. 确保 SPA 上的净价高于适用的门槛，而不是只看标价。

持第二家园（MM2H）的买家，不论哪一类地契，住宅门槛都是 RM50 万，最多两个住宅单位，所以不受影响。

在这个价位，不论别墅最后是分层（超过 RM150 万）还是有地分层，外国买家的州征费都是 3%。以官网入门价 RM3,322,000 的别墅计算：

| 费用 | 外国买家 | 马来西亚买家 |

|---|---|---|

| 产权转让（MOT）印花税 | RM265,760（统一 8%） | RM116,880（1%–4% 累进） |

| 州征费 | RM99,660（3%） | 无 |

| 州政府批准申请费 | RM10,000 | 无 |

| 律师费以外合计 | RM375,420 | RM116,880 |

外国买家还需要州政府批准，一般需时 3 至 4 个月；多数银行给外国人的贷款成数约 70%，但以银行审批为准，这不是法定规则。

这正是 Jesselton Courtyard 贵的地方。

2,734 平方尺的入门别墅，按官网 RM332 万计约每平方尺 RM1,215，按推介会报价计约 RM1,080。独立式住宅按营销面积约每平方尺 RM1,200 至 1,220，按官网资料上的建筑面积则约 RM1,480 至 1,690。

对照我追踪的挂牌、价位相近的已完工有地房产：

- 斯里丹绒槟榔（STP）的 Acacia 和 Avalon，2009 年落成、约 4,030 平方尺的永久地契半独立，挂牌约 RM320 万至 330 万，约每平方尺 RM790 至 810。

- 同在 STP 的 Caspian，2015 年落成、约 5,040 平方尺，挂牌约 RM460 万，约每平方尺 RM910。

如果你想自己盖，附近 Kensington Gardens 的 Jesselton Villas 是以地段出售的独立洋房地，约 6,340 至 9,688 平方尺，挂牌约 RM400 万至 460 万，建筑费另计。

也就是说，这里的入门别墅每平方尺大约比 STP 已完工的半独立贵三分之一到一半。你换到的是全新建筑、围篱低层的规划和赛马场旁的地址；你放弃的是面积，还要等到 2028 年。

如果你最在意每一块钱换到多少面积，已完工的房子赢，而且现在就能入住；如果地址和全新建筑才是重点，这份溢价就是入场费。

适合你，如果：你本来就在 RM300 万以上的价位找房；想要有独栋感、又不想打理一整栋洋房；看重靠近浮罗池滑和鹰阁医院的市区地段。也适合想从公寓换到全新、围篱低层住宅、又不想离市区太远的本地家庭。

该另找，如果：你需要在 2028 年之前入住；你要每一块钱换到最大的建筑面积；或者你是外国买家，在订购前拿不到别墅地契的明确答复。

想要更多面积，STP 已完工的别墅和半独立是最直接的比较对象；想比较价位较低的庭院式住宅，可以看我写的 Vilaris 与 Jesselton Courtyard 对比。

离乔治市这么近、全新的永久地契低层社区很少见，这份稀缺正是 Jesselton Courtyard 真正的卖点。但稀缺不代表价钱一定合理。把你看中的那一间拿去和已完工的房子比价，在付任何钱之前先把地契和 SPA 净价确定，并且预备好交屋（预计 2028 年 6 月）之前只供款、没有租金的日子。

重点整理：

- 赛马场旁 239 户永久地契住宅：207 户别墅（2,734–5,176 平方尺），32 户零地界独立式（营销面积 6,649–9,053 平方尺，官网资料建筑面积约 5,490–6,460 平方尺），预计 2028 年 6 月交屋。

- 官网价格：别墅 RM332 万至 RM578.6 万，独立式 RM811.1 万至 RM1,089.2 万；2026 年 1 月新加坡推介会别墅报价约 RM296 万起。

- 外国买家：别墅门槛是 RM100 万还是 RM300 万，取决于发出的地契；先确认地契和 SPA 净价。

- 入门别墅每平方尺比 STP 已完工半独立贵约三分之一到一半。

你看中哪一间、拿到什么报价，发给我。我会把它和附近已完工的有地房产对比，并告诉你订购前该向发展商和律师问哪些问题。

价格、单位数、建筑与土地面积和 2028 年 6 月交屋日期，来自 Berjaya Land 的 Jesselton Courtyard 官网及其广告资料（2026 年 10 月 14 日查阅）。新加坡推介会报价来自 EdgeProp Singapore（2026 年 1 月 14 日），Berjaya Corporation 转载。外国人门槛、有地分层地契规定和征费，来自槟州土地与矿务局外国人购买准则（2024 年 8 月 1 日更新）。对照挂牌价来自我 2026 年 9 至 10 月追踪的挂牌。

本文为一般资讯，不构成法律、税务或融资建议。地契、资格和费用请在承诺前向律师和银行确认。